Vị trí: Liêm Hà 
Sau nhiều tháng đi lên, lãi suất cho vay mua bất động sản bắt đầu xuất hiện tín hiệu giảm tại một số ngân hàng. Vietcombank hạ lãi suất sau 5 tháng tăng liên tiếp, trong khi VIB, TPBank điều chỉnh chính sách theo hướng kéo dài thời gian cố định hoặc giảm biên độ lãi suất. Tuy nhiên, mặt bằng chung vẫn quanh 11%/năm, cho thấy xu hướng giảm mới ở giai đoạn đầu.
Những ngân hàng đầu tiên điều chỉnh lãi vay mua bất động sản
Sau 5 tháng tăng liên tiếp, Vietcombank đã điều chỉnh lãi suất cho vay bình quân từ 7,5%/năm trong tháng 6 xuống còn 7,4%/năm trong tháng 7, tương đương giảm 0,1 điểm phần trăm.
Mức giảm chưa lớn nhưng đáng chú ý nếu đặt trong diễn biến những tháng trước đó. Lãi suất cho vay bình quân tại ngân hàng này đã tăng liên tục từ 6,4%/năm trong tháng 2 lên 7,5%/năm vào tháng 6 trước khi quay đầu giảm nhẹ.
Song song với việc điều chỉnh lãi suất, Vietcombank cũng triển khai chương trình cho vay mua nhà tại các dự án bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, với tổng quy mô khoảng 20.000 tỷ đồng.
Thời hạn vay tối đa lên tới 35 năm, hạn mức cho vay có thể đạt 100% giá trị căn nhà tùy điều kiện áp dụng. Việc kéo dài thời hạn vay có thể giúp giảm số tiền gốc phải thanh toán hàng tháng, qua đó mở rộng khả năng tiếp cận của nhóm khách hàng mua nhà sử dụng vốn vay.
Một số ngân hàng khác cũng bắt đầu điều chỉnh chính sách tín dụng bất động sản theo hướng linh hoạt hơn.
Tại VIB, khách hàng cá nhân có thể lựa chọn cố định lãi suất lên tới 5 năm đối với các khoản vay mua bất động sản, vay bù đắp tiền mua bất động sản, tái tài trợ hoặc vay xây dựng, sửa chữa nhà.
Khách vay mua bất động sản tại ngân hàng này còn có thể lựa chọn gói hỗ trợ với mức giảm thêm khoảng 0,2-0,4%/năm trong thời gian vay, tùy điều kiện chương trình.
TPBank cũng áp dụng ưu đãi đối với các khoản vay mua bất động sản và vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm, với mức giảm biên độ lãi suất tối đa 1,2% so với biên độ hiện hành tùy từng sản phẩm và điều kiện.
Những thay đổi trên cho thấy cạnh tranh tín dụng mua nhà đang bắt đầu chuyển từ câu chuyện lãi suất ưu đãi ngắn hạn sang các yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp tới dòng tiền dài hạn của người vay, như thời gian cố định lãi suất, biên độ sau ưu đãi và thời hạn vay.
Dù vậy, chưa thể nói mặt bằng lãi vay mua nhà đã giảm trên diện rộng.
Theo số liệu từ DKRA Consulting, lãi suất vay mua nhà đối với các khoản cố định 12-24 tháng tại 11 ngân hàng thương mại phổ biến ở mức bình quân khoảng 10,9%/năm.
Một số ngân hàng vẫn duy trì mức tương đối cao. VPBank áp dụng khoảng 13,2% cho khoản vay cố định 12 tháng; VIB ở mức 11,1% cho kỳ hạn 12 tháng và 12% đối với kỳ hạn 24 tháng. MSB và ACB cũng có các mức lãi suất ưu đãi quanh 11%/năm.
Ở chiều ngược lại, số ngân hàng duy trì lãi suất cố định 12 tháng dưới 10% không nhiều, với HDBank khoảng 9,8%, VietBank 9,5% và Woori Bank 9,3%.
Như vậy, tín hiệu hạ nhiệt đã xuất hiện nhưng khoảng cách lãi suất giữa các ngân hàng vẫn khá lớn. Với người vay mua nhà, mức lãi suất quảng bá ban đầu vì thế chưa phản ánh đầy đủ chi phí vốn trong toàn bộ thời gian vay.
Huy động vốn lần đầu tăng nhanh hơn tín dụng
Việc một số ngân hàng giảm lãi suất hoặc kéo dài thời gian ưu đãi diễn ra trong bối cảnh nguồn vốn của hệ thống ngân hàng xuất hiện thay đổi đáng chú ý.
Theo thông tin từ Thứ trưởng Bộ Tài chính Trần Quốc Phương, tính đến ngày 22/8, huy động vốn bằng đồng Việt Nam tăng 8,77% so với đầu năm, cao hơn mức tăng 8,38% của tín dụng.
Đây là diễn biến đáng chú ý bởi trong giai đoạn 2021-2025, tín dụng thường tăng nhanh hơn huy động vốn, với mức chênh bình quân khoảng 3,8% mỗi năm, tạo khoảng cách khoảng 2 triệu tỷ đồng.
Khi tín dụng tăng nhanh hơn tiền gửi trong thời gian dài, các ngân hàng phải cạnh tranh để bổ sung nguồn vốn. Lãi suất huy động vì vậy chịu áp lực tăng, sau đó tác động trở lại chi phí vốn và lãi suất cho vay.
Thời gian qua, các tổ chức tín dụng cũng liên tục đưa ra nhiều sản phẩm để thu hút dòng tiền như tiền gửi tiết kiệm, chứng chỉ tiền gửi hay trái phiếu. Một số ngân hàng nâng lãi suất ở các kỳ hạn dài nhằm bổ sung nguồn vốn phục vụ hoạt động tín dụng.
Tuy nhiên, khi tốc độ huy động bắt đầu vượt tăng trưởng tín dụng, cán cân nguồn vốn có dấu hiệu được cải thiện.
Nếu xu hướng này duy trì, áp lực phải liên tục nâng lãi suất tiền gửi để cạnh tranh nguồn vốn có thể giảm xuống. Khi chi phí đầu vào ổn định hơn, các ngân hàng sẽ có thêm dư địa điều chỉnh lãi suất đầu ra.
Đây cũng là cơ sở để kỳ vọng mặt bằng lãi vay có thể bớt căng thẳng trong thời gian tới.
Tuy nhiên, quá trình này khó diễn ra đồng đều giữa các ngân hàng.
Lãi suất cho vay còn phụ thuộc vào chi phí vốn của từng tổ chức tín dụng, chất lượng tài sản, tỷ lệ nợ xấu, kỳ hạn nguồn vốn và mức độ rủi ro của từng nhóm khách hàng. Vì vậy, thanh khoản hệ thống cải thiện không đồng nghĩa tất cả khoản vay mua bất động sản sẽ ngay lập tức được giảm lãi suất.
Đối với người mua nhà, một thay đổi nhỏ về lãi suất cũng có thể tạo ra khác biệt đáng kể nếu khoản vay kéo dài 20-30 năm.
Điều cần quan tâm không chỉ là lãi suất trong 6 hoặc 12 tháng đầu mà còn là thời gian ưu đãi, công thức tính lãi sau ưu đãi, biên độ cộng thêm, phí trả nợ trước hạn và khả năng tài chính khi lãi suất thay đổi.
Tín dụng bất động sản đứng trước những thay đổi mới
Cùng với diễn biến lãi suất, cơ chế cấp tín dụng cho một số dự án quy mô lớn cũng đang được nghiên cứu điều chỉnh.
Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư quy định điều kiện, hồ sơ và thủ tục đề nghị chấp thuận mức cấp tín dụng tối đa vượt giới hạn của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với các dự án lớn, quan trọng trên địa bàn Thủ đô theo Nghị quyết 258/2025/QH15.
Theo dự thảo, mức cấp tín dụng tối đa đề nghị đối với một khách hàng và người có liên quan của khách hàng đó có thể lên tới 52% vốn tự có của ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với các dự án lớn, quan trọng trên địa bàn Hà Nội đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Nếu được áp dụng, cơ chế này có thể mở rộng khả năng thu xếp vốn cho những dự án có quy mô rất lớn, vốn khó được đáp ứng chỉ bằng hạn mức tín dụng thông thường.
Tuy nhiên, nới khả năng cấp vốn cho dự án và giảm lãi suất cho người mua nhà là hai câu chuyện khác nhau. Dòng vốn đi vào thị trường bất động sản vẫn cần gắn với khả năng triển khai dự án, nhu cầu thực tế và năng lực trả nợ của khách hàng.
Đối với thị trường nhà ở, tín hiệu tích cực hiện nay nằm ở việc lãi suất đã không còn tăng đồng loạt như giai đoạn trước, trong khi nguồn vốn huy động của hệ thống ngân hàng có dấu hiệu cải thiện.
Nếu huy động tiếp tục tăng tốt, chi phí vốn ổn định và cạnh tranh tín dụng mua nhà gia tăng, lãi suất cho vay có thể có thêm dư địa điều chỉnh. Khi đó, áp lực tài chính đối với người mua sử dụng vốn vay sẽ phần nào được giảm bớt, đồng thời hỗ trợ khả năng hấp thụ của thị trường.
Dù vậy, với mặt bằng lãi vay mua nhà phổ biến vẫn quanh 11%/năm, “hạ nhiệt” hiện phù hợp để nhìn nhận như một tín hiệu ban đầu hơn là một xu hướng giảm mạnh đã được xác lập. Diễn biến những tháng tiếp theo sẽ phụ thuộc đáng kể vào chi phí huy động vốn, thanh khoản hệ thống và chính sách tín dụng của từng ngân hàng.
