Vị trí: Liêm Hà 
Đề xuất bỏ quy định về “phương pháp định giá nhà đất theo nguyên tắc thị trường” đang thu hút sự quan tâm khi Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chuẩn bị được trình Quốc hội. Cơ chế mới có thể giúp rút ngắn thủ tục và khiến chi phí đất đai dễ dự báo hơn, nhưng điều đó chưa đồng nghĩa giá nhà sẽ giảm.
Bỏ nguyên tắc thị trường giá nhà đất sẽ được xác định thế nào?
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường gửi Bộ Tư pháp thẩm định, dự kiến trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10/2026. Một trong những thay đổi đáng chú ý là đề xuất bỏ quy định về “phương pháp định giá nhà đất theo nguyên tắc thị trường” và các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể.
Theo dự thảo, giá đất sẽ được Nhà nước quyết định thông qua bảng giá nhà đất và hệ số điều chỉnh giá nhà đất. Quá trình xác định giá dựa trên dữ liệu đất đai và các dữ liệu chuyên ngành có liên quan, đồng thời phải bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích và phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ.
Nếu được thông qua, đây sẽ là một thay đổi đáng kể so với cơ chế xác định giá đất hiện nay.
Luật sư Trần Thị Thanh Thảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Thảo Trần, cho rằng thay vì phải xác định giá đất cụ thể cho từng thửa đất, từng dự án thông qua những phương pháp như so sánh, thu nhập hay thặng dư, cơ chế mới sẽ dựa chủ yếu vào bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh.
Thay đổi này trước hết có thể tác động tới thời gian thực hiện thủ tục.
Định giá đất từ lâu là một trong những khâu có ảnh hưởng lớn tới quá trình triển khai dự án bất động sản. Khi giá đất chưa được xác định, doanh nghiệp khó hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đồng thời khó tính toán chính xác tổng vốn đầu tư và phương án kinh doanh.
Nếu bảng giá đất và hệ số điều chỉnh trở thành căn cứ chính, quy trình có thể được rút ngắn, giảm một số bước thẩm định. Chủ đầu tư cũng có cơ sở dự toán chi phí tạo lập quỹ đất sớm hơn thay vì phải chờ quá trình xác định giá cụ thể cho từng dự án.
Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh dự kiến còn là căn cứ để tính nhiều nghĩa vụ tài chính quan trọng như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Tuy nhiên, thay đổi phương pháp chưa chắc giải quyết được vấn đề tồn tại lâu nay là khoảng cách giữa giá do Nhà nước xác định và giá giao dịch thực tế.
Theo luật sư Thảo, nếu bảng giá đất không được cập nhật kịp thời, sự chênh lệch vẫn có thể xuất hiện.
TS Phạm Văn Võ, chuyên gia bất động sản, cũng cho rằng cụm từ “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” trong quy định hiện hành chưa thực sự rõ về ý nghĩa, do đó việc bỏ quy định này là phù hợp. Theo ông, vấn đề quan trọng không nằm ở tên gọi của phương pháp mà là mức giá cuối cùng được xác định có sát với thực tế thị trường hay không.
Giá đất giảm chưa chắc giá nhà giảm
Một trong những vấn đề được thị trường quan tâm là nếu cơ chế mới giúp giảm chi phí đất đai, liệu giá bất động sản có thể hạ theo hay không.
Theo các chuyên gia, mối quan hệ này không đơn giản theo hướng giá đất giảm bao nhiêu thì giá nhà sẽ giảm tương ứng bấy nhiêu.
Chi phí đất chỉ là một cấu phần trong tổng chi phí phát triển dự án.
Giá bán cuối cùng còn chịu tác động của chi phí xây dựng, vốn, lãi suất, thuế, chi phí pháp lý, hạ tầng, quản lý dự án, thời gian triển khai và đặc biệt là quan hệ cung – cầu tại từng khu vực.
Vì vậy, một cơ chế định giá đất ổn định và dễ dự báo trước hết có thể giúp doanh nghiệp kiểm soát phương án tài chính tốt hơn. Nhưng để giá nhà giảm, thị trường còn cần những thay đổi ở nhiều mắt xích khác.
Một vấn đề khác là mức giá đất do Nhà nước xác định không thể chỉ được nhìn dưới góc độ giảm chi phí.
Theo một chuyên gia pháp lý bất động sản, khi quyền quyết định giá đất được tập trung hơn vào Nhà nước, yêu cầu về khách quan, minh bạch và trách nhiệm giải trình cũng cần được đặt cao hơn.
Nhà nước vừa là bên thu tiền trong nhiều trường hợp như chuyển mục đích sử dụng đất, thuê đất hay đấu giá quyền sử dụng đất, vừa là bên xác định cơ sở bồi thường khi thu hồi đất.
Do đó, nếu cùng một hệ thống giá được sử dụng cho cả nghĩa vụ phải nộp và quyền lợi được nhận, căn cứ xác định giá cần đủ rõ ràng để người dân và doanh nghiệp có thể kiểm chứng.
Chẳng hạn, nếu giá giao dịch phổ biến tại một khu vực được phản ánh ở mức 100 nhưng bảng giá chỉ xác định ở mức 60, cơ quan có thẩm quyền cần có căn cứ giải thích cho mức chênh lệch.
Ở chiều ngược lại, nếu dữ liệu khách quan cho thấy giá trị khoảng 60 nhưng nghĩa vụ tài chính được tính dựa trên mức 100, người sử dụng đất cũng cần có cơ chế để yêu cầu xem xét.
Bởi vậy, các chuyên gia cho rằng cần phân biệt giữa giá trị đất và nghĩa vụ tài chính tính trên đất.
Nếu mục tiêu chính sách là giảm gánh nặng tài chính cho người dân hoặc doanh nghiệp, Nhà nước có thể điều chỉnh tỷ lệ thu, hệ số hoặc áp dụng chính sách miễn, giảm phù hợp, thay vì nhất thiết phải xác định giá đất thấp hơn đáng kể so với giá trị thực tế.
Một bảng giá thấp có thể giúp giảm một số khoản chi phí trước mắt, nhưng lại tạo ra vấn đề khác khi thu hồi đất.
Nếu khoảng cách giữa giá bồi thường và giá giao dịch thực tế quá lớn, nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp và kéo dài giải phóng mặt bằng có thể gia tăng. Khi đó, phần chi phí tiết kiệm được ở một khâu có thể lại chuyển thành thời gian và chi phí ở một khâu khác.
Với thị trường bất động sản, điều doanh nghiệp cần không nhất thiết là giá đất càng thấp càng tốt, mà là một mức giá có căn cứ, ổn định và đủ khả năng dự báo.
Bởi một dự án kéo dài nhiều năm, việc không xác định được nghĩa vụ đất đai trong thời gian dài có thể khiến doanh nghiệp khó lập phương án tài chính, chậm triển khai và phát sinh thêm chi phí vốn.
Bài toán cuối cùng vẫn nằm ở dữ liệu
Dù lựa chọn phương pháp nào, chất lượng của bảng giá đất cuối cùng vẫn phụ thuộc rất lớn vào dữ liệu đầu vào.
Theo luật sư Trần Thị Thanh Thảo, một trong những điểm yếu hiện nay là dữ liệu giao dịch bất động sản chưa đầy đủ, chính xác và được cập nhật theo thời gian thực.
Đây cũng là nguyên nhân khiến việc xác định giá dựa trên thông tin thị trường gặp khó khăn.
Nếu bỏ cơ chế giá đất cụ thể nhưng bảng giá đất mới vẫn được hình thành từ một hệ thống dữ liệu thiếu hoặc cập nhật chậm, khoảng cách giữa giá Nhà nước và diễn biến giao dịch thực tế vẫn có thể tái diễn dưới một hình thức khác.
Thị trường bất động sản thực tế cũng có những dữ liệu cần được sàng lọc.
Giá rao bán chưa chắc là giá giao dịch. Một số khu vực có thể xuất hiện đầu cơ, thổi giá hoặc giao dịch bất thường. Trong khi đó, việc kê khai giá chuyển nhượng không sát thực tế cũng có thể khiến cơ sở dữ liệu bị sai lệch.
Nhưng những hạn chế đó không đồng nghĩa dữ liệu thị trường có thể bị loại bỏ hoàn toàn khỏi quá trình xác định giá đất.
Ngược lại, khi không còn quy định về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”, yêu cầu về minh bạch dữ liệu và giải trình căn cứ hình thành bảng giá càng trở nên quan trọng.
Luật sư Thảo đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất và giao dịch bất động sản, liên thông giữa cơ quan thuế, đăng ký đất đai và các tổ chức công chứng. Với những khu vực có biến động mạnh, chu kỳ điều chỉnh bảng giá có thể cần được rút ngắn, đồng thời thiết lập ngưỡng chênh lệch để kích hoạt quá trình rà soát.
Nếu thực hiện được, thay đổi trong cơ chế định giá đất có thể đem lại tác động lớn hơn việc đơn thuần xác định một mức giá cao hay thấp.
Doanh nghiệp có thể biết sớm hơn chi phí đất phải trả, cơ quan quản lý có cơ sở thống nhất để thực hiện nghĩa vụ tài chính, còn người dân có thêm dữ liệu để kiểm chứng khi quyền lợi liên quan tới đất đai được xác định.
Còn với câu hỏi giá nhà có hạ nhiệt sau khi bỏ nguyên tắc định giá đất theo thị trường hay không, câu trả lời vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Một cơ chế định giá đơn giản hơn có thể góp phần giảm thời gian và chi phí phát triển dự án, nhưng giá nhà chỉ có cơ sở điều chỉnh bền vững khi nguồn cung được cải thiện, thủ tục được rút ngắn, chi phí vốn hợp lý và bảng giá đất phản ánh đủ sát giá trị thực tế.
Thay đổi cách định giá đất vì thế có thể là một mắt xích quan trọng, nhưng khó trở thành chiếc nút duy nhất quyết định mặt bằng giá bất động sản.
