Vị trí: Liêm Hà 
Từ ngày 26/8/2026, nhiều hành vi vi phạm trong Giao dịch bất động sản có thể bị xử phạt tới 1 tỷ đồng theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Không chỉ đưa bất động sản chưa đủ điều kiện ra kinh doanh, việc chuyển nhượng dự án, quyền sử dụng đất hay hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở sai quy định cũng thuộc nhóm có mức xử phạt cao.
Nhiều hành vi Giao dịch bất động sản có thể bị phạt tới 1 tỷ đồng
Nghị định 339/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 26/8/2026.
Một trong những điểm đáng chú ý là mức xử phạt đối với nhiều vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định ở mức cao, có trường hợp lên tới 1 tỷ đồng.
Theo Điều 67, hành vi đưa nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng vào kinh doanh khi chưa đáp ứng đủ điều kiện có thể bị phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.
Quy định tương tự được áp dụng với bất động sản hình thành trong tương lai. Điều 68 quy định mức phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng nếu chủ đầu tư đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi chưa đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.
Đây là nội dung có ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường sơ cấp, bởi điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh là một trong những căn cứ quan trọng để xác định dự án nhà ở đã đủ cơ sở pháp lý thực hiện giao dịch hay chưa.
Mức phạt tới 1 tỷ đồng cũng được áp dụng trong hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Cụ thể, theo Điều 69, hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở khi chưa đáp ứng đủ điều kiện có thể bị phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Mức xử phạt này cũng áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất cho tổ chức không đáp ứng điều kiện theo quy định.
Đối với hoạt động chuyển nhượng dự án, Điều 70 tiếp tục quy định khung phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trong trường hợp dự án chưa đáp ứng các điều kiện, nguyên tắc theo quy định.
Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng hình thức, phạm vi kinh doanh cũng có thể chịu mức xử phạt tương tự.
Đáng chú ý, hậu quả của vi phạm không dừng lại ở tiền phạt.
Chủ đầu tư vi phạm còn có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 3 đến 6 tháng, đồng thời phải hoàn trả cho bên nhận chuyển nhượng toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định cùng khoản lợi tức phát sinh.
Như vậy, chi phí thực tế đối với một hành vi vi phạm có thể lớn hơn đáng kể so với mức tiền phạt hành chính tối đa 1 tỷ đồng, đặc biệt với những giao dịch có giá trị lớn hoặc đã huy động tiền từ nhiều khách hàng.
Một nội dung khác người mua bất động sản cần lưu ý nằm tại Điều 71.
Theo đó, hành vi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không bảo đảm các điều kiện theo quy định có thể bị phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.
Bên chuyển nhượng đồng thời phải hoàn trả cho bên nhận chuyển nhượng toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định cùng khoản lợi tức phát sinh.
Quy định này đặc biệt đáng chú ý với các giao dịch chuyển nhượng hợp đồng tại những dự án đang trong quá trình xây dựng. Việc hai bên đã thống nhất giá và thanh toán tiền với nhau không đồng nghĩa giao dịch đương nhiên đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật.
Không chỉ chủ đầu tư, sàn giao dịch và đơn vị cung cấp thông tin cũng phải thận trọng
Nghị định 339/2026/NĐ-CP không chỉ siết trách nhiệm đối với chủ đầu tư hay bên chuyển nhượng mà còn đặt ra yêu cầu cao hơn đối với các chủ thể tham gia quá trình phân phối và cung cấp thông tin trên thị trường bất động sản.
Theo Điều 72, hành vi đưa bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh lên sàn giao dịch bất động sản có thể bị phạt từ 400 triệu đồng đến 600 triệu đồng.
Mức này cao hơn đáng kể so với khung phạt 200–250 triệu đồng được quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP trước đó.
Việc nâng mức xử phạt cho thấy yêu cầu kiểm soát pháp lý không chỉ đặt lên vai chủ đầu tư. Sàn giao dịch cũng phải có trách nhiệm đối với sản phẩm được đưa lên hệ thống phân phối.
Điều này có ý nghĩa trực tiếp với người mua.
Trong thực tế, một sản phẩm xuất hiện trên sàn giao dịch, được môi giới giới thiệu hoặc được quảng bá rộng rãi chưa phải là căn cứ duy nhất để xác định bất động sản đủ điều kiện giao dịch.
Người mua vẫn cần kiểm tra các thông tin pháp lý liên quan tới dự án, chủ thể giao dịch và điều kiện của chính bất động sản trước khi đặt cọc hoặc thanh toán.
Nghị định mới đồng thời tăng trách nhiệm đối với hoạt động cung cấp dữ liệu về thị trường.
Theo Điều 76, tổ chức không cung cấp hoặc cung cấp không chính xác, không đầy đủ số liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định có thể bị xử phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.
Ngoài tiền phạt, tổ chức vi phạm còn có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản trong thời gian từ 3 đến 6 tháng.
Việc xử lý cả hành vi cung cấp thông tin không chính xác cho thấy dữ liệu đang ngày càng trở thành một phần quan trọng trong quá trình quản lý thị trường bất động sản. Khi giá bán, nguồn cung, tình trạng pháp lý và diễn biến giao dịch ảnh hưởng trực tiếp tới quyết định của người mua, chất lượng thông tin cũng liên quan tới mức độ minh bạch của thị trường.
Với người mua và nhà đầu tư, những quy định mới cũng đặt ra yêu cầu thận trọng hơn trước khi chuyển tiền.
Thay vì chỉ quan tâm tới mức giá, vị trí hay kỳ vọng tăng giá, người mua cần xác định bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh hay chưa; người đứng ra ký hợp đồng có đúng thẩm quyền hay không; loại hợp đồng đang ký có phù hợp với tình trạng pháp lý của tài sản; và việc chuyển nhượng có đáp ứng các điều kiện pháp luật hay không.
Đặc biệt với bất động sản hình thành trong tương lai hoặc giao dịch chuyển nhượng hợp đồng, kiểm tra pháp lý trước khi thanh toán có thể giúp hạn chế những tranh chấp phát sinh sau này.
Nghị định 339/2026/NĐ-CP vì thế không đơn thuần tăng mức tiền phạt. Việc một số hành vi có thể bị xử phạt tới 1 tỷ đồng, đi kèm đình chỉ kinh doanh và nghĩa vụ hoàn trả tiền đã thu, cho thấy yêu cầu tuân thủ đang được đặt cao hơn đối với toàn bộ quá trình đưa một bất động sản từ dự án ra thị trường.
Trong bối cảnh thông tin pháp lý và dữ liệu bất động sản ngày càng được chuẩn hóa, khoảng trống dành cho những giao dịch dựa trên thông tin không đầy đủ cũng sẽ thu hẹp. Với doanh nghiệp, tuân thủ pháp luật trở thành một phần của chi phí và uy tín kinh doanh; còn với người mua, kiểm tra pháp lý trước khi xuống tiền vẫn là lớp bảo vệ cần thiết nhất của mỗi giao dịch.
