Vị trí: Liêm Hà 
Thị trường bất động sản Bắc Nam hiếm khi đi theo một đường có lúc nó tăng cùng nhau, có lúc lại tách thành hai dòng chảy rất khác. Quý IV/2025 là một lát cắt thú vị khi nhìn vào phân khúc nhà liền thổ bức tranh giữa Hà Nội và TP.HCM gần như đối lập. Một bên chủ động hạ nhiệt để giữ nhịp, một bên bung hàng mạnh mẽ như lò xo vừa được tháo chốt và chính sự trái chiều này lại cho thấy thị trường đang vận động theo chiều sâu hơn là theo cảm xúc.
Mục lục bài viết
Hà Nội giảm giá để giữ lực không phải để lùi bước
Theo báo cáo từ Cushman & Wakefield, năm 2025 Hà Nội có khoảng 3.500 căn nhà liền thổ mở bán mới thấp hơn năm trước nhưng vẫn thuộc nhóm cao nhất nhiều năm trở lại đây. Riêng quý IV nguồn cung chỉ hơn 200 căn phản ánh sự “kìm ga” có chủ đích.
Điều đáng chú ý là thanh khoản cả năm vẫn đạt gần 4.800 căn mức cao nhất kể từ 2020. Tức là dù nguồn cung quý cuối năm mỏng đi thị trường không hề mất lực hút. Giao dịch tập trung vào các đại đô thị tích hợp ở vùng ven nơi hội đủ vị trí, pháp lý rõ ràng, tiện ích đồng bộ và uy tín chủ đầu tư. Người mua không còn chạy theo số lượng, mà chọn lọc kỹ giá trị.
Giá bán sơ cấp trung bình quý IV/2025 tại Hà Nội vào khoảng 9.900 USD/m² giảm so với trước. Nhưng đây không phải cú rơi vì cầu yếu mà là hệ quả của cơ cấu nguồn cung mới nghiêng về Hoài Đức, Thạch Thất các khu vực còn quỹ đất, được đầu tư hạ tầng và có biên độ giá “dễ thở” hơn. Nói cách khác, Hà Nội đang điều chỉnh mặt bằng để mở rộng tập khách hàng thay vì đẩy giá lên cao rồi tự thu hẹp thanh khoản.
Trong trung hạn 2026 – 2028, nguồn cung liền thổ dự kiến tiếp tục dồn về ngoại thành phù hợp định hướng giãn dân, phát triển đô thị vệ tinh. Đây là cách Hà Nội chọn phát triển chậm, chắc và có kiểm soát, ưu tiên sức bền thay vì sóng ngắn.
TP.HCM lò xo nén lâu ngày bật mạnh
Trái với sự “điềm tĩnh” của Hà Nội, TP.HCM lại cho thấy một hình ảnh khác hẳn trong quý IV/2025. Sau thời gian dài gần như đứng im, nguồn cung liền thổ bất ngờ vọt lên hơn 1.500 căn gấp hàng chục lần quý trước. Đây không chỉ là tăng trưởng mà là sự bùng nổ sau giai đoạn thị trường bị “nén” bởi pháp lý và tín dụng.
Khoảng 92% nguồn cung mới dịch chuyển ra khu vực ngoại vi, nổi bật là đại dự án tại Cần Giờ cách trung tâm tới vài chục km. Phần còn lại phân bổ ở Thủ Đức và Bình Tân. Điều này cho thấy TP.HCM đang bước vào mô hình đô thị đa cực, nơi trung tâm không còn là điểm duy nhất giữ vai trò dẫn dắt.
Thanh khoản quý này đạt hơn 1.100 căn, tỷ lệ hấp thụ khoảng 70% con số đủ để thấy thị trường không chỉ “có hàng” mà còn “có người mua”. Những dự án có quy hoạch bài bản, kết nối tương lai với vành đai, cao tốc, định hướng TOD (đô thị gắn giao thông công cộng) nhận được sự quan tâm lớn. Chính sách bán hàng linh hoạt và hỗ trợ lãi suất cũng góp phần kích cầu.
Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường giảm mạnh do hiệu ứng “pha loãng” từ dự án quy mô lớn ở Cần Giờ với mức giá thấp hơn mặt bằng lõi đô thị. Nhưng tại Thủ Đức hay các khu trung tâm chiến lược, giá vẫn ở ngưỡng cao. Điều này cho thấy sự phân hóa rõ: vùng mới mở ra cơ hội biên độ tăng trưởng, còn lõi trung tâm tiếp tục là nơi tích sản của nhóm có tiềm lực.
Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc từ Cushman & Wakefield Việt Nam, quý IV đánh dấu bước ngoặt khi nguồn cung trở lại, tỷ lệ hấp thụ cân bằng hơn, niềm tin người mua phục hồi đặc biệt với các dự án pháp lý tốt và vị trí rõ ràng.
Hai chiến lược một thông điệp chung
Nhìn tổng thể Hà Nội và TP.HCM không phải đang đi ngược nhau mà đang xử lý bài toán thị trường theo hai trạng thái khác nhau.
Hà Nội chọn hạ giá tương đối để mở rộng thanh khoản, kiểm soát nguồn cung để tránh “ngợp hàng” giữ nhịp đều cho thị trường. Đây là chiến lược phòng thủ chủ động, phù hợp bối cảnh quỹ đất nội đô hạn chế và định hướng giãn dân ra vệ tinh.
TP.HCM lại bước vào pha giải nén: hàng loạt dự án lớn được khơi thông, nguồn cung bung ra sau thời gian bị dồn nén. Sự dịch chuyển mạnh ra ngoại vi cho thấy thành phố đang tái cấu trúc không gian đô thị, chuẩn bị cho một chu kỳ tăng trưởng mới dựa trên hạ tầng và các cực phát triển mới.
Điểm chung của cả hai là người mua ngày càng thực tế hơn. Dù ở Bắc hay Nam, giao dịch tập trung vào dự án có pháp lý rõ, quy hoạch bài bản, kết nối hạ tầng tốt. Thị trường không còn dễ bị kích thích bởi tin đồn hay sóng ngắn.
Bất động sản Bắc Nam bước vào chu kỳ mới không ồn ào nhưng có nền
Sự trái chiều của bất động sản Bắc Nam không phải dấu hiệu bất ổn mà là bằng chứng thị trường bất động sản đã trưởng thành hơn. Mỗi địa phương điều chỉnh theo nhịp riêng, tùy vào quỹ đất, hạ tầng và tiến độ pháp lý.
Miền Bắc giữ nhịp bằng cách điều chỉnh giá và nguồn cung. Miền Nam tạo sóng bằng cách bung hàng sau thời gian dài bị nén. Cả hai đều đang đặt nền cho chu kỳ mới nơi tăng trưởng không còn dựa vào cảm xúc nhất thời, mà dựa vào quy hoạch dài hạn, kết nối hạ tầng và giá trị sử dụng thực.
Với nhà đầu tư đây là giai đoạn cần nhìn dài hơn một mùa sóng. Bởi khi thị trường bất động sản bước sang chu kỳ có nền tảng, lợi nhuận không đến từ tốc độ tăng đột biến, mà đến từ việc đứng đúng vị trí trong một cấu trúc đô thị đang tái định hình.
