Bất động sản sẽ không sốc như giai đoạn trước khi lãi suất ngân hàng tăng

Sau giai đoạn thanh lọc khắc nghiệt, thị trường bất động sản Việt Nam đã đi qua năm 2025 với một trạng thái rất khác: bình tĩnh hơn, chọn lọc hơn và thực tế hơn. Bước sang giai đoạn 2026 dù mặt bằng lãi suất có dấu hiệu điều chỉnh tăng trở lại nhưng kịch bản “đóng băng” hay lao dốc mạnh như các chu kỳ trước được đánh giá là khó lặp lại. Điều gì đã thay đổi? Và đâu là logic khiến bất động sản lần này có thể “chịu lực” tốt hơn trước biến động lãi suất?

Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn để nhìn lại bản chất chu kỳ hiện tại và triển vọng đầu tư trong giai đoạn tới.

Bất động sản 2025: không còn tăng đồng loạt chỉ dành cho người hiểu cuộc chơi

Nếu phải dùng một từ để mô tả thị trường bất động sản năm 2025 ông Đinh Minh Tuấn chọn từ “chọn lọc”. Đây không còn là giai đoạn phục hồi ồ ạt nơi dự án nào cũng có thể bán được mà là thời kỳ phân hóa rất rõ theo pháp lý, phân khúc và năng lực chủ đầu tư. Dòng tiền đã quay trở lại nhưng không dàn trải. Nó chỉ tìm đến những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, phục vụ nhu cầu ở thật hoặc có khả năng khai thác dòng tiền bền vững.

Quan trọng hơn tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi. Thay vì chạy theo sóng ngắn hạn hay kỳ vọng hạ tầng xa thị trường bắt đầu ưu tiên sự an toàn vốn và khả năng kiểm soát rủi ro.

Mỗi phân khúc một nhịp đi riêng không còn “sóng thần” diện rộng

Ở phân khúc chung cư đây tiếp tục là nhóm dẫn dắt thanh khoản. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án đô thị vệ tinh trong khi các đô thị trung tâm vẫn khan hiếm quỹ đất. Nhu cầu ở thực, giãn dân và nhập cư vẫn duy trì cao nhưng chỉ những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và mức giá phù hợp mới ghi nhận giao dịch tốt.

Phân khúc biệt thự, liền kề phục hồi chậm hơn nhưng ổn định. Những sản phẩm nằm trong khu đô thị quy hoạch bài bản đã có cộng đồng cư dân và hạ tầng hoàn chỉnh giữ giá tốt. Ngược lại, các dự án manh mún, xa trung tâm, thiếu tiện ích tiếp tục gặp khó về thanh khoản.

Với phân khúc đất nền, năm 2025 gần như không còn các cơn sốt diện rộng. Thị trường phân hóa rất mạnh chỉ những khu vực đã hình thành dân cư, pháp lý rõ ràng, gắn với nhu cầu ở thực mới có giao dịch. Đất nền đầu cơ theo tin quy hoạch hoặc hạ tầng chưa triển khai thực tế tiếp tục bị đào thải, thậm chí nhiều nơi vẫn chưa quay lại mức giá giai đoạn 2021 – 2022.

Bất động sản nghỉ dưỡng thì vẫn trong giai đoạn tái cấu trúc. Thị trường không còn chạy theo cam kết lợi nhuận mà tập trung vào khả năng vận hành thật, dòng tiền khai thác và sức hút du lịch thực tế. Năm 2025 vì thế được xem là năm “làm nền” hơn là năm bùng nổ của phân khúc này.

Lãi suất tăng nhưng không gây sốc thị trường đã trưởng thành hơn

Một trong những điểm khiến nhà đầu tư quan tâm nhất là việc mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng trở lại vào cuối năm 2025. Tuy nhiên, theo ông Đinh Minh Tuấn, tác động của yếu tố này lên bất động sản không còn mang tính cú sốc như các chu kỳ trước.

Lý do nằm ở sự thay đổi căn bản của thị trường bất động sản. Nhà đầu tư hiện nay không còn sử dụng đòn bẩy quá mức. Doanh nghiệp bất động sản cũng đã tái cấu trúc tài chính, giảm phụ thuộc vào vốn vay ngắn hạn và điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận về mức thực tế hơn. Khi lãi suất tăng thị trường có chững lại nhưng không hoảng loạn bởi phần lớn dòng tiền hiện nay đã được tính toán cho trung và dài hạn.

Pháp lý mới vừa siết chặt vừa mở đường cho sự ổn định

Năm 2025 cũng là thời điểm các bộ luật quan trọng như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản bắt đầu phát huy tác động rõ nét. Các quy định mới giúp thị trường minh bạch hơn tháo gỡ dần các vướng mắc pháp lý tồn tại nhiều năm nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực pháp lý và tài chính của chủ đầu tư.

Hệ quả là thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Những doanh nghiệp làm ăn bài bản, dự án pháp lý đầy đủ sẽ có lợi thế rõ rệt. Ngược lại, các mô hình đầu tư thiếu nền tảng sẽ khó tồn tại. Đây chính là yếu tố giúp thị trường tránh được các cú “sốc” mang tính dây chuyền khi điều kiện vĩ mô thay đổi.

2026: tăng trưởng không nóng, nhưng bền và rõ điểm rơi

Bước sang năm 2026, bất động sản được kỳ vọng đi vào chu kỳ tăng trưởng ổn định, có chọn lọc. Dòng tiền quay lại nhưng mang tính thận trọng hơn ưu tiên an toàn vốn, hiệu quả khai thác và giá trị sử dụng thực.

Những phân khúc có tiềm năng lớn tiếp tục là chung cư tại đô thị lớn và vùng vệ tinh có hạ tầng kết nối tốt cùng với nhà thấp tầng trong các khu đô thị quy hoạch bài bản. Với các sản phẩm đầu tư thị trường sẽ ưu tiên khả năng khai thác dòng tiền thay vì đầu cơ chờ tăng giá.

Lãi suất tăng không đáng sợ bằng đầu tư thiếu chiến lược

Chu kỳ hiện tại cho thấy một điều rất rõ: bất động sản Việt Nam đã bước sang giai đoạn trưởng thành hơn. Lãi suất có thể tăng, nhưng khi thị trường được dẫn dắt bởi nhu cầu thật, pháp lý rõ ràng và dòng tiền có chọn lọc, những cú sốc lớn rất khó lặp lại.

Năm 2026 sẽ không phải sân chơi của những người “đánh nhanh thắng nhanh”, mà là giai đoạn khẳng định vị thế của các nhà đầu tư kỷ luật, có tầm nhìn và hiểu rõ giá trị thực của tài sản. Trong một thị trường như vậy, kiểm soát rủi ro quan trọng không kém việc tìm kiếm lợi nhuận và đó chính là sự khác biệt lớn nhất so với các chu kỳ trước.