Vị trí: Liêm Hà 
Sau nhiều năm tăng giá phi mã thị trường chung cư Hà Nội đã đi tới mức giá cao nhất trong lịch sử. Từ phân khúc tầm trung đến cao cấp, mặt bằng giá hiện nay đều vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Tuy nhiên, theo nhiều tổ chức nghiên cứu và chuyên gia kinh tế, năm 2026 có thể trở thành cột mốc quan trọng, mở ra chu kỳ điều chỉnh mới cho thị trường bất động sản Hà Nội khi nguồn cung dự kiến sẽ tăng mạnh sau thời gian dài khan hiếm.
Mục lục bài viết
Nguồn cung chung cư Hà Nội đang bước vào chu kỳ bùng nổ
Dữ liệu mới nhất từ CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý gần nhất, Hà Nội ghi nhận hơn 10.300 căn hộ mở bán, lần thứ hai trong vòng 5 năm vượt mốc 10.000 căn trong một quý. Tính lũy kế 9 tháng thị trường bất động sản Hà Nội đạt gần 21.100 căn, tăng 10% so với cùng kỳ năm 2024. Đặc biệt, phân khúc căn hộ cao cấp trên 120 triệu đồng/m² tiếp tục lập kỷ lục mới về số lượng.
CBRE dự báo quý IV/2025 sẽ còn tiếp tục sôi động hơn với khoảng 11.100 căn hộ bổ sung ra thị trường đưa tổng nguồn cung mở bán trong năm vượt 32.300 căn một con số cao hơn đáng kể so với năm 2024.
Savills Việt Nam cũng đồng quan điểm khi cho rằng quý cuối năm sẽ có khoảng 8.900 căn hộ mới, trước khi thị trường bất động sản bước sang giai đoạn “dồi dào thực sự” từ năm 2026. Ba động lực chính được cho là thúc đẩy làn sóng nguồn cung mới gồm:
- Hàng loạt dự án thương mại được gỡ vướng pháp lý.
- Chương trình cải tạo chung cư cũ được đẩy nhanh, đặc biệt sau quy định cho phép nâng tầng.
- Các dự án nhà ở xã hội được kích hoạt mạnh mẽ nhờ ưu đãi hấp dẫn dành cho chủ đầu tư.
Giá chung cư đang ở mức cao chưa từng có
Dù nguồn cung đã có dấu hiệu cải thiện, giá nhà tại Hà Nội vẫn tiếp tục tăng do tác động của quỹ đất hạn chế, chi phí đầu vào leo thang và kỳ vọng lợi nhuận cao từ chủ đầu tư. Theo Bộ Xây dựng, trong quý III/2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đều tiếp tục xu hướng tăng.
Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình đã cán mốc 95 triệu đồng/m², trong đó 43% nguồn cung mới có mức giá trên 120 triệu đồng/m². Mặt bằng giá tăng mạnh khiến thị trường thứ cấp cũng bị kéo lên theo. Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng rộng, đặt ra nhiều lo ngại về khả năng hấp thụ của người mua thực.
Liệu giá nhà có hạ nhiệt từ năm 2026?
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, đà tăng quá nhanh đang tiến gần đến giới hạn tự nhiên của thị trường bất động sản. Khi mức giá chạm đến “ngưỡng chịu đựng” của người mua, quá trình điều chỉnh là điều tất yếu.
Chuyên gia CBRE cho rằng price ceiling – điểm trần giá – cuối cùng cũng sẽ xuất hiện. TP.HCM đã từng trải qua chu kỳ này: sau giai đoạn tăng mạnh 2017–2019, giá lập đỉnh rồi chững lại từ 2022 khi mức giá 100–200 triệu đồng/m² trở nên vượt xa khả năng của đại đa số người mua. Hà Nội được đánh giá đang đi theo quy luật tương tự.
Và nếu TP.HCM cần 5 năm để đạt đỉnh, Hà Nội cũng được dự báo sẽ bước vào chu kỳ điều chỉnh trong khoảng thời gian tương tự mà thời điểm đó trùng hợp với giai đoạn bùng nổ nguồn cung từ 2026.
Giải pháp duy nhất để hạ nhiệt giá nhà: Tăng mạnh nguồn cung thực chất
Các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản chỉ có thể trở về mức giá hợp lý khi nguồn cung đủ lớn. Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhấn mạnh: muốn thị trường tăng trưởng bền vững và tránh nguy cơ “bong bóng giá”, cần phải phanh đà tăng nóng bằng cách khơi thông nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà giá phù hợp.
Tổng giám đốc EZ Property bổ sung: chìa khóa hạ nhiệt thị trường nằm ở việc phát triển các khu đô thị nhà ở xã hội quy mô lớn tại các cửa ngõ Hà Nội. Khi những dự án này hoàn thành, mặt bằng giá nhà có thể giảm 30–40% so với hiện nay một mức giảm đủ lớn để đưa thị trường trở về trạng thái hợp lý và lành mạnh hơn.
Hà Nội: Trước ngưỡng cửa của một chu kỳ mới
Với nguồn cung dồi dào từ 2026, sự thay đổi trong chính sách và kỳ vọng điều chỉnh của thị trường bất động sản, chung cư Hà Nội đang đứng trước bước ngoặt quan trọng. Nếu nguồn cung được triển khai đúng tiến độ và phân khúc nhà ở giá hợp lý được ưu tiên, giá nhà hoàn toàn có cơ sở để hạ nhiệt sau nhiều năm leo thang.
Điều còn lại phụ thuộc vào tốc độ gỡ vướng pháp lý, sự vào cuộc của các doanh nghiệp và hiệu quả của các chương trình phát triển nhà ở xã hội.
Một điều chắc chắn: năm 2026 sẽ không chỉ là mốc thời gian mà là phép thử lớn cho sự cân bằng cung cầu và khả năng tự điều chỉnh của thị trường bất động sản Hà Nội.
