Dòng vốn đầu tư bất động sản cần được điều chỉnh về phân khúc vừa túi tiền

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một nghịch lý: vốn tín dụng vẫn chảy mạnh, nhưng lại chảy sai hướng. Dòng vốn đầu tư bất động sản ồ ạt đổ vào những dự án xa xỉ, căn hộ cao cấp, trong khi hàng triệu người dân vẫn loay hoay với giấc mơ mua một căn nhà “vừa túi tiền”. Chính vì vậy, các chuyên gia cho rằng đã đến lúc dòng vốn đầu tư phải được điều chỉnh lại trở về đúng với giá trị thật của nhu cầu ở thực.

Khi “dòng máu” của thị trường đang chảy lệch nhịp

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến cuối tháng 8 đã vượt 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ, chiếm gần 1/4 tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản tăng gần 24%, gấp đôi tốc độ cho vay tiêu dùng.

Điều này phản ánh một thực tế: tiền đang chảy vào nhà đất nhưng không phải để ở mà để đầu tư, đầu cơ. Chính dòng chảy lệch hướng này khiến thị trường bất động sản méo mó phân khúc bình dân khan hiếm, còn phân khúc cao cấp thì dư cung.

Cần “nắn” lại dòng vốn đầu tư bất động sản để thị trường trở về giá trị thật

Tại dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XIV, Ban Chấp hành Trung ương đã nhấn mạnh: phải nâng cao chất lượng tín dụng, hướng vốn vào sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực thiết yếu, thay vì để dòng tiền tiếp tục đổ vào tài sản đầu cơ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Nhà nước không chỉ cần phát triển nhà ở xã hội mà còn phải khuyến khích phân khúc thương mại “vừa túi tiền” những căn hộ có giá dưới 3 tỷ đồng, phù hợp với khả năng chi trả của người trẻ.

Ông đề xuất mở rộng gói vay ưu đãi 145.000 tỷ đồng hiện chỉ dành cho nhà ở xã hội để người mua căn hộ thương mại dưới 3 tỷ cũng có thể tiếp cận. Nếu được vay với lãi suất hợp lý 5,9 – 6,1%/năm trong 20 – 25 năm, hàng triệu người trẻ sẽ có cơ hội “chạm tay vào giấc mơ an cư”.

“Khi nhà ở vừa túi tiền trở lại là trung tâm của thị trường, bất động sản sẽ tự khắc cân bằng giữa đầu tư và nhu cầu ở thực, giữa lợi nhuận và công bằng xã hội.”

Siết đòn bẩy tài chính hạn chế đầu cơ, giảm rủi ro

Một trong những giải pháp được nhắc đến là giới hạn cho vay với người mua nhà thứ hai trở lên. Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, các ngân hàng chỉ nên cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng với căn thứ hai, và không quá 30% với căn thứ ba (trừ nhà ở xã hội).

Ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập Công ty SPE.R, cho rằng biện pháp này đánh trúng nhóm đầu cơ những người dùng đòn bẩy tài chính để sở hữu nhiều nhà cùng lúc. Khi tỷ lệ cho vay giảm, họ buộc phải tăng vốn tự có, từ đó giảm sức nóng đầu cơ và giảm rủi ro nợ xấu cho hệ thống ngân hàng.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn (Giám đốc Batdongsan.com.vn) cho biết trước đây, nhiều nhà đầu tư có thể vay tới 70 – 80% giá trị căn nhà để “lướt sóng”. Khi thị trường bất động sản Việt Nam chững lại họ buộc phải bán cắt lỗ gây ra hiệu ứng giảm giá dây chuyền. Việc siết cho vay sẽ buộc nhà đầu tư cân nhắc kỹ trước khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

Thuế là công cụ để thị trường minh bạch và công bằng hơn

Theo GS. Hoàng Văn Cường, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, để dòng vốn chảy đúng hướng, cần đánh thuế mạnh hơn vào nhóm đầu cơ những người “mua đi bán lại” liên tục mà không tạo ra giá trị thực.

“Họ không xây dựng, không cải tạo, không tạo ra việc làm chỉ ngồi chờ hạ tầng phát triển để bán lại kiếm lời. Lợi nhuận ấy không phải là giá trị xã hội.” GS. Hoàng Văn Cường

Ông đề xuất áp thuế theo thời gian sở hữu, nghĩa là càng bán sớm, thuế càng cao giống như mô hình nhiều nước phát triển đang áp dụng.

Theo thống kê từ Batdongsan, hơn 86% người mua bất động sản hiện nay là để đầu tư “lướt sóng”, thời gian nắm giữ trung bình dưới một năm. Trong khi đó, ở châu Âu, tỷ lệ này dưới 7%. Sự chênh lệch ấy đủ để thấy thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang phát triển thiếu bền vững.

Đa dạng hóa nguồn vốn để doanh nghiệp bớt lệ thuộc vào ngân hàng

Theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, trái phiếu doanh nghiệp là một kênh vốn dài hạn cần được đẩy mạnh.
Khác với tín dụng ngân hàng vốn chịu áp lực ngắn hạn, trái phiếu có kỳ hạn linh hoạt, giúp doanh nghiệp chủ động dòng tiền, đầu tư dài hơi và giảm rủi ro thanh khoản.

Ông Dominic Scriven, Chủ tịch Dragon Capital, cũng cho rằng Việt Nam cần nâng hạng thị trường trái phiếu, thu hút thêm nhà đầu tư quốc tế. Bởi muốn thị trường bất động sản bền vững, nguồn vốn phải dài hạn và minh bạch, không thể chỉ dựa vào “bơm – xả” tín dụng ngắn hạn.

Dòng vốn đầu tư bất động sản là mạch máu của thị trường

Một nền kinh tế khỏe mạnh không thể để dòng máu của mình chảy lệch hướng. Bất động sản chỉ thực sự phát triển khi dòng vốn được điều chỉnh đúng, chảy về phân khúc vừa túi tiền, nơi hàng triệu người Việt đang cần một mái nhà không phải một tài sản đầu cơ.

Đó không chỉ là bài toán kinh tế, mà còn là cam kết với công bằng xã hội và an sinh quốc gia.