Vì sao giá bán căn hộ tại Hà Nội luôn cao hơn tại TP.HCM

Có một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường bất động sản Việt Nam: nơi từng được xem là “đắt đỏ bậc nhất” như TP.HCM lại đang đứng sau Hà Nội về mặt bằng giá căn hộ. Và điều thú vị là, đây không phải là một cú tăng ngẫu nhiên mà là kết quả của một chuỗi vận động rất logic của thị trường.

Theo báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam, trong quý I, giá bán căn hộ tại Hà Nội đạt trung bình khoảng 94,4 triệu đồng/m², tăng tới 25,3% so với cùng kỳ năm trước. Con số này đã vượt TP.HCM một sự đảo chiều mà nếu quay lại 3 – 5 năm trước, ít ai nghĩ tới.

Nhưng để hiểu vì sao Hà Nội lại “leo thang” nhanh như vậy, cần nhìn sâu hơn vào bản chất của thị trường – nơi giá không tăng vì ngẫu nhiên, mà tăng vì… không còn lựa chọn nào khác.

Khi người mua không còn nhiều lựa chọn

Một thị trường chỉ thực sự “nóng” khi người mua buộc phải chấp nhận giá chứ không phải khi họ có nhiều lựa chọn để so sánh.

Dữ liệu từ Savills cho thấy, trong quý I, Hà Nội chỉ có khoảng 6.108 căn hộ mở bán mới. Con số này không chỉ giảm so với quý trước mà còn giảm theo năm. Nhưng điều đáng nói không nằm ở số lượng – mà nằm ở cấu trúc.

Phần lớn nguồn cung hiện tại lại tập trung ở phân khúc cao cấp và trung cao cấp. Nghĩa là thị trường bất động sản đang “dư” những sản phẩm dành cho người giàu, nhưng lại “thiếu” nghiêm trọng những căn hộ phù hợp với số đông.

Những người có nhu cầu ở thực – vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất – gần như không còn lựa chọn trong tầm giá hợp lý. Và khi không còn lựa chọn, họ buộc phải làm một trong hai việc: hoặc trả giá cao hơn, hoặc đi xa hơn.

Chính sự thiếu hụt này đã đẩy giá lên một cách âm thầm nhưng mạnh mẽ.

Giá bán căn hộ tại Hà Nội cao nhưng không phải ai cũng mua

Một thực tế khác cũng đang diễn ra: không phải cứ giá cao là thị trường sẽ “cháy hàng”.

Một số dự án mới tại các khu vực quy hoạch phát triển, với mức giá trên 140 triệu đồng/m², đang gặp khó về thanh khoản. Điều này cho thấy một điểm rất rõ: thị trường bất động sản Hà Nội đang bị kéo lên bởi phân khúc cao cấp, nhưng lực mua lại không đến từ số đông.

Những người mua các sản phẩm bất động sản này thường là nhóm có tài chính mạnh, mua để ở lâu dài, ít chịu áp lực tài chính. Họ không vội, không lướt sóng, và cũng không tạo ra thanh khoản nhanh cho thị trường.

Nói cách khác, giá vẫn tăng nhưng không phải vì giao dịch sôi động, mà vì mặt bằng sản phẩm đã bị đẩy lên một tầng mới.

Hà Nội tăng tốc TP.HCM chững lại

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mạnh, trong khi TP.HCM lại có dấu hiệu chững lại.

Nếu trước năm 2023, giá căn hộ Hà Nội chỉ bằng khoảng một nửa TP.HCM, thì hiện tại, khoảng cách này gần như đã bị xóa bỏ – thậm chí đảo chiều ở một số phân khúc.

Nguyên nhân không nằm ở việc TP.HCM giảm giá, mà ở chỗ TP.HCM không còn tăng mạnh như trước. Nguồn cung hạn chế, pháp lý kéo dài, khiến thị trường phía Nam rơi vào trạng thái “đi ngang”, với mức giá trung bình quanh 3.000 USD/m².

Trong khi đó, Hà Nội lại giống như một chiếc lò xo bị nén lâu ngày – khi được “thả”, nó bật lên rất nhanh.

Nền giá thấp và cú bật vượt kỳ vọng

Hà Nội có một lợi thế mà TP.HCM không còn: nền giá thấp trong quá khứ.

Chính vì xuất phát điểm thấp hơn, nên khi hạ tầng được đầu tư mạnh, khi các chủ đầu tư lớn tham gia thị trường, giá có điều kiện để tăng nhanh hơn.

Theo chia sẻ từ bà Trang, ngay cả những đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cũng đã dự báo giá Hà Nội sẽ tăng nhưng thực tế, tốc độ tăng còn vượt kỳ vọng.

Điều này cho thấy một quy luật rất rõ: khi một thị trường bất động sản hội tụ đủ hạ tầng, dòng tiền và niềm tin giá sẽ không tăng từ từ, mà tăng theo cấp số nhân.

Áp lực tài chính bộ lọc tự nhiên của thị trường

Một yếu tố khác đang tác động mạnh đến thị trường bất động sản là lãi suất.

Trong quý I, lãi suất vay mua bất động sản tại nhiều ngân hàng đã tăng lên mức 9 – 11%/năm trong 6 – 12 tháng đầu. Điều này khiến người mua phải cân nhắc kỹ hơn, đặc biệt là nhóm vay vốn.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, dù vẫn có một số chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất hoặc chia sẻ gánh nặng tài chính, nhưng số lượng không nhiều.

Kết quả là thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn “thanh lọc” tự nhiên:

ai có tài chính mạnh thì ở lại.

ai phụ thuộc đòn bẩy thì phải chậm lại.

Nhưng điều đáng chú ý là: dù bị lọc, giá vẫn không giảm. Bởi vì vấn đề cốt lõi – lệch pha cung cầu – vẫn chưa được giải quyết.

Lệch pha cung – cầu: gốc rễ của mọi câu chuyện

Thị trường bất động sản không sợ giá cao. Thị trường chỉ sợ… không có hàng phù hợp.

Hiện tại, nhu cầu ở thực tại Hà Nội vẫn rất lớn. Dân số tiếp tục tăng, dòng người từ các tỉnh vẫn đổ về, nhưng nguồn cung lại không theo kịp.

Trong khi đó, phần lớn sản phẩm mới lại không phục vụ nhóm khách hàng này.

Khi nhu cầu thực vẫn tồn tại, nhưng nguồn cung không đáp ứng, giá sẽ không có lý do gì để giảm. Và theo nhận định của Savills, tình trạng lệch pha này nhiều khả năng sẽ còn tiếp diễn trong năm 2026.

Giá cao không phải là đỉnh mà là dấu hiệu của một chu kỳ

Nhìn vào bức tranh toàn cảnh, có thể thấy một điều rất rõ: giá căn hộ Hà Nội cao hơn TP.HCM không phải là hiện tượng nhất thời.

Đó là kết quả của: một thị trường bất động sản thiếu nguồn cung phù hợp, một nền giá thấp đang bật lên, một dòng tiền đang dịch chuyển và một nhu cầu ở thực chưa bao giờ giảm.

Và khi tất cả những yếu tố đó cùng tồn tại, giá không chỉ tăng mà còn định hình một mặt bằng mới.

Điều quan trọng không phải là hỏi “vì sao giá cao” mà là hiểu rằng: khi một thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng, giá hôm nay có thể chính là mức thấp của ngày mai.