Giá bất động sản gần tuyến Metro tằng cao gấp đôi bình quân thị trường

Trong nhiều năm giá bất động sản Việt Nam tăng trưởng theo một quỹ đạo quen thuộc mở rộng dần theo đường bộ, bám sát trung tâm, phụ thuộc mạnh vào phương tiện cá nhân. Nhưng sự xuất hiện và vận hành thực tế của các tuyến metro tại Hà Nội và TP.HCM đang tạo ra một bước ngoặt lớn. Thị trường bất động sản không chỉ thay đổi cách di chuyển, mà đang thay đổi cách định giá bất động sản nơi khoảng cách tới ga metro trở thành yếu tố quyết định giá trị.

Từ phát triển truyền thống đến bước ngoặt TOD

Theo chia sẻ của Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc kiêm Trưởng Bộ phận Tư vấn & Nghiên cứu của JLL Việt Nam trong suốt giai đoạn 1990 – 2015 bất động sản TP.HCM gần như chỉ xoay quanh đường vành đai 2 tập trung trong bán kính khoảng 10km từ trung tâm. Đô thị phát triển theo “vết dầu loang” của đường bộ còn mô hình phát triển gắn với giao thông công cộng gần như vắng bóng.

Khi đó, khái niệm TOD (Transit-Oriented Development – phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng) chưa đủ sức hấp dẫn bởi cư dân vẫn ưu tiên xe cá nhân. Nhưng mọi thứ bắt đầu đổi khác khi metro Hà Nội vận hành từ tháng 11/2021 và metro TP.HCM chính thức chạy từ cuối năm 2024. Metro không còn là bản vẽ hay kỳ vọng mà trở thành trải nghiệm di chuyển hàng ngày.

Giá bất động sản “đi bộ ra ga” bước vào chu kỳ tăng giá riêng

Sự thay đổi hành vi di chuyển nhanh chóng phản ánh lên thị trường. Theo Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng Cấp cao Bộ phận Tư vấn & Nghiên cứu JLL Việt Nam các dự án nhà ở nằm trong bán kính 10 phút đi bộ tới ga metro hiện chiếm 14 – 16% nguồn cung bất động sản thương mại và 4 – 9% nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM.

Đáng chú ý hơn là tốc độ tăng giá bất động sản sau khi metro đi vào hoạt động, giá bất động sản liền kề ga ghi nhận mức tăng trung bình 200 – 250 USD/m² mỗi năm tương đương khoảng 8%/năm cao gấp đôi mức tăng trung bình toàn thị trường bất động sản TP.HCM (khoảng 4% trong năm 2025).

Tại Hà Nội, chênh lệch còn rõ rệt hơn. Năm 2022 giai đoạn thị trường chung nhiều khó khăn bất động sản gần metro vẫn tăng tới 19%, trong khi mức tăng trung bình toàn thị trường chỉ 12%. Điều này cho thấy metro không chỉ nâng giá mà tạo ra một “đường tăng trưởng riêng” cho bất động sản TOD.

Metro không chỉ là hạ tầng mà là lực kéo đô thị

Việc xây dựng và vận hành metro trong gần một thập kỷ đã làm thay đổi tư duy của cả ba bên chính quyền, chủ đầu tư và người mua nhà. Tại TP.HCM TOD đã thúc đẩy đô thị mở rộng mạnh về phía Đông vượt ra ngoài lõi truyền thống để tiến sát đường vành đai 3. Ngược lại, những khu vực chưa có cú hích hạ tầng đặc biệt là hành lang phía Tây vẫn phát triển chậm dù quỹ đất lớn.

Từ năm 2025, Chính phủ chính thức coi TOD là giải pháp giảm áp lực nội đô, tái phân bổ dân cư và tạo cấu trúc đô thị cân bằng hơn. Việc này không đứng riêng lẻ mà song hành cùng sự phát triển của các khu đô thị tích hợp quy mô lớn nơi nhà ở, thương mại, giải trí và dịch vụ cùng tồn tại để bù đắp bất lợi về khoảng cách.

TOD không chỉ gắn với metro mà là tư duy phát triển mới

Theo các chuyên gia JLL, TOD trong tương lai tại Việt Nam sẽ không giới hạn ở đường sắt đô thị mà mở rộng sang các hình thức giao thông công cộng khác như BRT. Bản chất của TOD không nằm ở công nghệ mà ở việc hình thành cộng đồng đa chức năng, dễ đi bộ, tập trung quanh các trục giao thông chất lượng cao.

Chính vì vậy, các cơ quan quản lý ngày càng coi TOD là công cụ chính sách không chỉ để phát triển bất động sản mà còn để xây dựng “không gian thứ ba” nơi cư dân gặp gỡ, sinh hoạt, kết nối cộng đồng ngoài nhà ở và nơi làm việc.

Vì sao không phải dự án nhà ở nào gần metro cũng thành công?

JLL nhấn mạnh: TOD hiệu quả phải được xây dựng trên bốn trụ cột gồm kết nối, giao thông phi cơ giới, tiện ích và phát triển bất động sản phức hợp. Thực tế hiện nay cho thấy nhiều chủ đầu tư mới chỉ tập trung vào việc “nối thẳng” dự án với ga metro mà chưa chú trọng trải nghiệm đi bộ, không gian xanh hay hoạt động cộng đồng.

Khác với bất động sản truyền thống, TOD đòi hỏi tư duy vận hành như một “khu trung tâm sống” liên tục có dòng người, sự kiện và tương tác. Điều này buộc chủ đầu tư phải mở rộng vai trò không chỉ xây mà còn “nuôi” dòng chảy cư dân và người đi bộ.

Góc nhìn cho nhà đầu tư: Metro không tạo sóng ngắn, mà tạo giá trị dài hạn

Việc giá bất động sản gần metro cao gấp đôi mức tăng bình quân thị trường bất động sản không phải là hiện tượng nhất thời. Đó là kết quả của sự thay đổi cấu trúc đô thị, hành vi cư dân và chính sách phát triển dài hạn.

Với nhà đầu tư, TOD không dành cho tư duy “ăn theo tin” mà phù hợp với chiến lược trung và dài hạn chọn đúng vị trí, đúng trục giao thông, đúng mô hình đô thị. Khi metro trở thành xương sống của đô thị tương lai bất động sản gắn với metro không chỉ tăng giá mà trở thành tài sản lõi của thành phố.