Vị trí: Liêm Hà 
Câu hỏi đang lơ lửng giữa thị trường bất động sản lúc này không phải là “bảng giá đất bao nhiêu”, mà là: nếu Nhà nước áp giá đất theo thị trường, thì giá nhà có được kéo về gần hơn với túi tiền người mua?
Rất tiếc, câu trả lời không dễ chịu như kỳ vọng.
Mục lục bài viết
Giá đất tăng – Giá nhà không giảm, mà… đội thêm
Theo đề xuất mới, bảng giá đất sẽ không còn là một con số mang tính “nghĩa vụ tượng trưng”, mà sẽ tiệm cận sát với thực tế giao dịch. Đây là nỗ lực lớn nhằm minh bạch hóa thị trường, hạn chế thất thu thuế, và tạo công bằng trong thu hồi đất.
Nhưng mặt trái cũng hiện rõ: giá đất tăng kéo theo chi phí đầu vào tăng, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư phải tính toán lại toàn bộ cơ cấu chi phí – từ tiền sử dụng đất, thuế phí, đến giá thành sản phẩm. Và khi tất cả đều tăng, giá bán nhà khó lòng đứng yên.
Người mua kỳ vọng Nhà nước “định giá đúng để hạ giá nhà”. Nhưng trên thực tế, giá nhà không vận hành bằng thiện chí, mà bằng chi phí đầu vào, lợi nhuận kỳ vọng và sức mua thực tế.
Cái khó của doanh nghiệp: Tăng giá thì ế, giảm giá thì lỗ
Các chủ đầu tư giờ đây rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan. Nếu bán giá cao để bù phần chi phí tăng thêm từ giá đất mới, họ đối diện với nguy cơ ế hàng vì thu nhập người dân chưa theo kịp. Còn nếu “hạ giá chiều lòng thị trường”, bài toán lợi nhuận sẽ bị xô lệch, thậm chí gãy gánh.
Một số chuyên gia lo ngại rằng nếu áp dụng bảng giá đất mới ngay lập tức mà không có giai đoạn chuyển tiếp, thị trường có thể bước vào giai đoạn “đóng băng mềm” – nơi cả người bán lẫn người mua đều đứng ngoài cuộc, vì bên này không bán nổi, bên kia không mua nổi.
Người mua nhà mong được lợi nhưng lại gánh thêm phí
Không ít người kỳ vọng giá đất chuẩn hóa sẽ giúp hạn chế tình trạng đội giá vô lý, tạo mặt bằng giá minh bạch hơn. Nhưng có thể họ sẽ sớm nhận ra rằng, mình cũng là người “gánh” chi phí đó: phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí sang tên… đều tăng nếu căn cứ theo giá thị trường.
Thay vì mua rẻ hơn, người mua có thể phải trả thêm nhiều chi phí “ẩn” mà trước nay được tính theo bảng giá thấp hơn nhiều lần. Và nếu không có chính sách hỗ trợ vay vốn, giãn thuế, hay nhà ở xã hội quy mô lớn kèm theo, thì giá đất tiệm cận thực tế cũng chỉ là lý thuyết đẹp trong văn bản.
Minh bạch là cần nhưng không thể đi một mình
Thị trường bất động sản cần bảng giá đất tiệm cận thực tế – điều này không sai. Nhưng đó mới chỉ là một phần trong bài toán nhiều biến số. Nếu không có những chính sách đồng bộ như cải cách thủ tục pháp lý, nới room tín dụng, tái cấu trúc quỹ đất công – thì giá nhà sẽ tiếp tục là chiếc thang trượt, leo hoài không tới.
Bảng giá đất theo thị trường sẽ hiệu quả nếu
- Cơ quan Nhà nước cập nhật kịp thời, minh bạch và sát thực tế từng khu vực.
- Doanh nghiệp bất động sản được hỗ trợ về dòng tiền và thời gian chuyển đổi mô hình tài chính.
- Người mua có cơ hội tiếp cận nhà ở thông qua gói hỗ trợ tín dụng rõ ràng, ổn định.
Áp giá đất theo thị trường là bước tiến quan trọng, nhưng chưa đủ để hạ nhiệt thị trường nhà ở. Nếu không được hỗ trợ bằng chính sách tài chính – đất đai – quy hoạch đồng bộ, thì thay vì là “bản đồ giá trị”, bảng giá mới có thể trở thành “bản chi phí” phức tạp hơn cho tất cả các bên liên quan.
Muốn người dân có nhà ở hợp túi tiền, cần hơn cả là một chiến lược đa chiều, nơi giá đất chỉ là một trong những viên gạch đầu tiên xây nền móng.
