Vị trí: Liêm Hà 
Sau một năm 2024 tăng trưởng ngoạn mục, phân khúc căn hộ tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn “giảm nhiệt” khi nguồn cung tăng mạnh, tỷ suất sinh lời từ cho thuê chững lại và tâm lý đầu tư dần trở nên thận trọng hơn.
Phân khúc căn hộ tăng nhanh nhất trong gần 10 năm
Theo báo cáo mới nhất từ CBRE, giá bán trung bình căn hộ mới tại Hà Nội trong năm 2024 đạt khoảng 72 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng tới 36% so với cùng kỳ năm trước – mức tăng mạnh nhất kể từ năm 2016. Không chỉ căn hộ mở bán mới, giá căn hộ đã qua sử dụng cũng ghi nhận mức tăng ấn tượng hơn 26%, đánh dấu đỉnh tăng mới trên thị trường bất động sản.
Sự gia tăng liên tục này từng khiến nhiều nhà đầu tư kỳ vọng lớn vào việc sở hữu căn hộ để hưởng lợi kép từ tăng giá tài sản và dòng tiền cho thuê. Ông Nguyễn Quốc Anh, một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản từng đánh giá tỷ suất lợi nhuận hàng năm từ đầu tư căn hộ (bao gồm lợi nhuận từ giá trị tài sản và tiền thuê) có thể đạt gần 20%, vượt trội so với các kênh như chứng khoán, ngoại tệ hay gửi tiết kiệm.
Cũng theo khảo sát mới nhất trên 6000 người thì có khoảng 43% cho rằng chung cư là kênh đầu tư hấp dẫn nhất trong năm 2024.
Nguồn cung dồi dào và tâm lý FOMO không còn
Tuy nhiên, sự hấp dẫn đó có thể không kéo dài sang năm 2025. Nguyên nhân chính nằm ở việc nguồn cung căn hộ sẽ gia tăng mạnh mẽ. Đơn vị nghiên cứu thị trường OneHousing dự báo Hà Nội sẽ chào đón khoảng 23.000 căn hộ mới trong năm 2025 và con số này có thể đạt 24.000 vào năm 2026 – gấp gần ba lần lượng cung trong năm 2023. Hai trục phát triển chính tiếp tục là khu vực phía Đông và phía Tây Thủ đô.
CBRE cũng đưa ra dự báo tương tự, với số lượng căn hộ mở bán mới trung bình hàng năm tại Hà Nội có thể vượt 30.000 căn trong ba năm tới. Không dừng lại ở đó, nguồn cung còn mở rộng ra khu vực phía Nam như Hoàng Mai, phía Đông như Long Biên và thậm chí là huyện Đan Phượng ở phía Tây. Phân khúc chủ đạo vẫn là căn hộ cao cấp và hạng sang.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, nhận định rằng sự bùng nổ nguồn cung có thể khiến giá bán không còn leo thang như trước, mà sẽ quay về quỹ đạo tăng trưởng ổn định hơn ở mức 6-8% mỗi năm. Đây là mức thấp đáng kể nếu so với cú bứt phá của năm 2024.
Tỷ suất cho thuê giảm, lợi nhuận đầu tư thuần suy yếu
Trong khi giá căn hộ liên tục tăng, giá cho thuê lại gần như giậm chân tại chỗ, làm cho hiệu quả đầu tư thuần túy từ hoạt động cho thuê giảm sút rõ rệt. Theo thống kê, vào năm 2024, tỷ suất cho thuê căn hộ trung bình tại Hà Nội chỉ đạt 3,7%, còn tại TP.HCM là 3,6%.
Tính trên toàn quốc, trong 5 năm qua, giá bán căn hộ tăng khoảng 59%, trong khi giá thuê chỉ nhích 10-15%, thậm chí có thời điểm còn giảm mạnh tới 30-40%. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà với hình thức mua căn hộ để cho thuê, nhất là khi khoảng cách giữa giá mua và giá thuê ngày càng bị nới rộng.
Thị trường thứ cấp trầm lắng, giao dịch chững lại
Không chỉ ở thị trường sơ cấp, phân khúc thứ cấp cũng ghi nhận tình trạng chững lại rõ rệt. Theo Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc công ty EZ Property, cho rằng tâm lý FOMO – sợ bỏ lỡ cơ hội – từng đẩy làn sóng đầu tư vào căn hộ lên cao điểm trong năm 2024, nay đã dần lắng xuống.
Năm ngoái, nhiều nhà đầu tư nhanh chóng xuống tiền với kỳ vọng “lướt sóng” khi thị trường vừa hồi phục khỏi giai đoạn trầm lắng. Tuy nhiên, đến cuối năm, không ít người đã phải rao bán lại căn hộ chỉ sau vài tháng đặt cọc. Tình trạng sang nhượng gấp, thậm chí chấp nhận bán ngang giá gốc hoặc chịu lỗ hàng chục đến hàng trăm triệu đồng trở nên phổ biến.
Theo thống kê, lượng tin rao bán căn hộ tại Hà Nội trong quý IV/2024 đã tăng 25% so với quý III, trong khi nhu cầu tìm thuê thực tế tiếp tục giảm. Đây là minh chứng rõ nét cho sự điều chỉnh của thị trường – khi giá đã “neo cao” và tâm lý đầu tư trở nên thận trọng hơn.
Thị trường căn hộ bước vào giai đoạn sàng lọc
Sau chu kỳ tăng trưởng mạnh, thị trường căn hộ Hà Nội đang đối mặt với giai đoạn điều chỉnh cần thiết. Sự gia tăng mạnh về nguồn cung, tỷ suất lợi nhuận cho thuê suy giảm và tâm lý đầu tư trở nên ổn định khiến thị trường bước vào thời kỳ sàng lọc, chỉ những dự án có vị trí đẹp, pháp lý minh bạch, tiện ích thực chất và chủ đầu tư uy tín mới tiếp tục giữ được sức hút.
Năm 2025 có thể không còn là “miền đất hứa” cho các nhà đầu tư kỳ vọng lướt sóng. Thay vào đó, chiến lược dài hạn và lựa chọn kỹ lưỡng sẽ là chìa khóa để vượt qua giai đoạn đầy thách thức này.
