Thời điểm cận tết bất động sản cho thuê khu vực trung tâm giảm sâu

Những ngày cuối năm thường gợi cảm giác nhộn nhịp đèn trang trí, biển hiệu mới, cửa hàng rục rịch chuẩn bị mùa cao điểm. Nhưng năm nay ở nhiều tuyến phố trung tâm TP.HCM, bức tranh lại mang một gam màu trầm hơn. Biển “cho thuê mặt bằng” treo san sát, cửa cuốn kéo kín, bên trong tối đèn một hình ảnh không còn hiếm gặp ngay cả ở những vị trí từng được xem là “đất vàng”.

Điều đáng nói giá cho thuê đã hạ đáng kể so với giai đoạn nóng sốt trước đây. Thế nhưng cả chủ nhà lẫn người thuê vẫn chọn một trạng thái giống nhau: chờ.

Phố lớn mặt tiền đẹp… nhưng vẫn trống

Dọc các trục trung tâm như đường Hai Bà Trưng, hình ảnh mặt bằng đóng cửa kéo dài hàng tháng không còn gây bất ngờ. Có những căn diện tích lớn, kết cấu nhiều tầng, từng kinh doanh thời trang, spa, dịch vụ cao cấp, nay bỏ trống lặng lẽ dù đã được chào thuê lại từ lâu.

Không ít mặt bằng từng có giá cho thuê hàng trăm triệu đồng mỗi tháng nay đã điều chỉnh giảm mạnh nhưng vẫn chưa tìm được người thay thế. Nghịch lý nằm ở chỗ giá đi xuống nhưng giao dịch không tăng tương ứng.

Giảm giá chưa đủ, bài toán nằm ở tổng chi phí

Nhìn bề ngoài thị trường cho thuê trung tâm có vẻ đang “dễ thở” hơn. Nhiều chủ nhà chấp nhận hạ giá 30 – 50% so với đỉnh 2022 – 2023 để giữ khách. Nhưng với người kinh doanh tiền thuê chỉ là một phần của bức tranh.

Chi phí nhân sự, điện nước, marketing, tồn kho, vận hành,… khi cộng lại mới là áp lực thực sự. Trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi rõ nét doanh thu thiếu ổn định, việc ký một hợp đồng thuê dài hạn với chi phí cố định lớn trở thành quyết định nhiều rủi ro.

Không ít chủ shop chọn cách rút khỏi mặt bằng trung tâm để chuyển sang mô hình nhẹ vốn hơn, linh hoạt hơn, thay vì tiếp tục “gánh” một địa điểm đẹp nhưng đắt đỏ.

Người thuê đổi chiến lược linh hoạt thay vì cố định

Nếu trước đây cận Tết thường là thời điểm các thương hiệu nhỏ tranh thủ mở cửa hàng mới để “đón sóng” thì năm nay tâm lý lại thận trọng hơn. Nhiều hộ kinh doanh ưu tiên bán online, mở cửa hàng pop-up ngắn hạn, hoặc tham gia hội chợ theo mùa thay vì thuê mặt bằng 2 – 3 năm.

Thương mại điện tử, mạng xã hội và livestream đang thay thế một phần vai trò của cửa hàng vật lý. Với nhiều ngành hàng như thời trang, mỹ phẩm, quà tặng, doanh thu mùa Tết vẫn có thể đạt được mà không cần “đóng cọc” vào một mặt bằng trung tâm suốt cả năm.

Tết vẫn quan trọng nhưng không còn đủ sức kéo người thuê quay lại mô hình truyền thống như trước.

Người cho thuê cũng có nỗi lo không kém

Ở chiều ngược lại chủ nhà không dễ tiếp tục hạ giá sâu. Với họ mặt bằng trung tâm không chỉ là nguồn thu hàng tháng mà còn gắn với giá trị tài sản dài hạn. Việc giảm giá quá mạnh có thể tạo “mặt bằng mới” thấp hơn rất khó kéo lại khi thị trường hồi phục.

Nhiều chủ nhà từng có khách thuê ổn định hàng chục năm nay phải đối mặt thực tế mới khách cũ trả mặt bằng để chuyển sang bán online, trong khi khách mới lại dè dặt ký hợp đồng dài hạn. Sự giằng co về kỳ vọng khiến quá trình thương lượng kéo dài, dẫn đến tình trạng mặt bằng để trống dù cả hai phía đều muốn giao dịch.

Vì sao Tết không còn là “mùa vàng” như trước?

Cận Tết từng là cú hích mạnh cho bán lẻ truyền thống. Nhưng hành vi tiêu dùng đã thay đổi. Người mua quen đặt hàng online, so giá nhanh, giao tận nhà. Các sàn thương mại điện tử tung khuyến mãi liên tục, khiến lợi thế vị trí mặt tiền giảm đi đáng kể.

Ngoài ra, chi phí trang trí, nhân sự thời vụ, tồn kho Tết cũng khiến nhiều chủ shop ngần ngại mở rộng quy mô vật lý chỉ để phục vụ một mùa cao điểm ngắn. Thay vì “đánh cược” vào vài tuần cuối năm, họ chọn cách phân bổ rủi ro bằng nhiều kênh bán hàng nhỏ hơn.

Thị trường cho thuê không đóng băng mà đang phân hóa mạnh

Dù nhiều tuyến phố xuất hiện biển cho thuê dày đặc không phải mọi vị trí đều ế khách. Ở các trục lõi như đường Đồng Khởi, đường Lê Lợi hay Pasteur, những mặt bằng góc, bề ngang lớn, tầm nhìn đẹp vẫn được săn đón bởi thương hiệu lớn và chuỗi bán lẻ.

Nhóm khách này không thuê chỉ để bán hàng ngắn hạn mà để xây dựng nhận diện thương hiệu, vị thế và trải nghiệm khách hàng. Với họ, mặt bằng trung tâm là một phần của chiến lược dài hạn, không đơn thuần là bài toán lãi lỗ từng tháng.

Giá cho thuê ở những vị trí “kim cương” có thể điều chỉnh nhẹ, nhưng không rơi tự do. Điều này tạo ra bức tranh phân hóa mặt bằng trung bình và lớn, chi phí cao nhưng doanh thu khó đoán, dễ trống; còn vị trí thật sự đặc biệt vẫn giữ được sức hút.

Khoảng lặng trước một chu kỳ mới

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản cho thuê trung tâm cận Tết năm nay giống một khoảng lặng hơn là suy thoái toàn diện. Sau giai đoạn giá tăng nhanh và kỳ vọng cao, thị trường đang tự điều chỉnh để tìm điểm cân bằng mới giữa giá thuê và hiệu quả kinh doanh thực tế.

Khi sức mua ổn định hơn mô hình bán lẻ thích ứng tốt hơn với xu hướng đa kênh và chủ nhà người thuê tìm được tiếng nói chung về chia sẻ rủi ro, mặt bằng trung tâm sẽ lại sáng đèn. Nhưng ở thời điểm này sự thận trọng đang thay thế sự hưng phấn.

Biển “cho thuê” treo trước cửa không chỉ phản ánh khó khăn mà còn là dấu hiệu của một giai đoạn tái cấu trúc. Sau những đợt điều chỉnh như vậy thị trường thường bước vào một chu kỳ vận hành thực chất hơn, nơi vị trí, mô hình kinh doanh và năng lực tài chính quyết định ai ở lại cuộc chơi.