Bất động sản Đà Nẵng đang đứng trước bước ngoặt của chu kỳ mới

Có những giai đoạn thị trường tăng nóng như cơn sóng lớn, cũng có lúc lặng đi đến mức người ta tưởng mọi thứ đã nguội lạnh. Bất động sản Đà Nẵng đã đi qua trọn vẹn những cung bậc đó suốt nhiều năm. Nhưng điều đáng nói là hiện tại câu chuyện của thành phố bên sông Hàn không còn là nhịp tăng giảm ngắn hạn nữa mà là một bước chuyển mang tính cấu trúc thị trường đang tiến gần đến một chu kỳ mới, trưởng thành hơn, chậm hơn nhưng vững hơn.

Tạm biệt thời “nóng – lạnh” bước vào quỹ đạo ổn định

Trong quá khứ bất động sản Đà Nẵng từng bùng nổ nhờ kỳ vọng du lịch, hạ tầng và dòng tiền đầu cơ. Nhưng giai đoạn 2022 – 2023 đã kéo thị trường bất động sản trở lại mặt đất: lãi suất cao, tín dụng thận trọng, pháp lý nhiều dự án ách tắc. Đó là cú “phanh gấp” khiến không ít nhà đầu tư hụt hơi.

Tuy nhiên, nhìn ở góc độ dài hạn giai đoạn ấy giống một cuộc sàng lọc cần thiết. Những dự án yếu pháp lý, chạy theo kỳ vọng ảo dần bị loại bỏ. Thị trường buộc phải quay về giá trị sử dụng thực về năng lực triển khai thật và nhu cầu ở thật. Chính quá trình này đang đặt nền móng cho một chu kỳ tăng trưởng lành mạnh hơn.

Theo ông Nguyễn Tiến Quang – đại diện VCCI khu vực Miền Trung – Tây Nguyên, bất động sản không chỉ là chuyện mua bán đất đai mà là trụ cột của phát triển đô thị, hạ tầng, dịch vụ và chất lượng sống. Với Đà Nẵng thành phố tự định vị là “đáng đến và đáng sống” bất động sản chính là phần móng của chiến lược đô thị dài hạn.

Bốn động lực đang tái định hình thị trường bất động sản Đà Nẵng

Bước ngoặt của chu kỳ mới không đến từ một yếu tố đơn lẻ mà là sự hội tụ của nhiều động lực.

Trước hết là câu chuyện quy hoạch và không gian phát triển. Sau hợp nhất đơn vị hành chính địa giới phát triển của Đà Nẵng mở rộng đáng kể. Quỹ đất không còn bó hẹp quanh lõi trung tâm mà lan ra các khu vực mới tạo dư địa cho đô thị, công nghiệp, logistics và dịch vụ. Khi hạ tầng giao thông và đô thị được đầu tư đồng bộ bất động sản sẽ không còn là “điểm nóng cục bộ” mà chuyển sang phát triển theo trục, theo vùng.

Động lực thứ hai là môi trường đầu tư ngày càng ổn định, minh bạch hơn. Việc tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án, cải cách thủ tục hành chính và cam kết đồng hành cùng doanh nghiệp giúp Đà Nẵng duy trì hình ảnh một địa phương thân thiện với nhà đầu tư. Trong một thị trường ngày càng coi trọng pháp lý, đây là lợi thế không nhỏ.

Thứ ba là các cơ chế thiết chế mang tính chiến lược như Trung tâm Thương mại Tự do hay định hướng Trung tâm Tài chính Quốc tế. Khi những cấu phần này hình thành nhu cầu về bất động sản thương mại, văn phòng, dịch vụ và nhà ở chất lượng cao sẽ không còn chỉ dựa vào du lịch mà gắn với dòng vốn, doanh nghiệp và chuyên gia quốc tế.

Cuối cùng là sự tái cấu trúc nền kinh tế đô thị. Đà Nẵng đang giảm dần phụ thuộc vào một vài ngành mũi nhọn, hướng tới cơ cấu đa dạng hơn. Khi nền kinh tế cân bằng thị trường bất động sản cũng bớt “nhảy múa” theo từng cú sốc ngắn hạn.

Con số cho thấy nhịp phục hồi đã có nền

Từ góc độ quản lý, ông Lê Văn Tuấn – đại diện Sở Xây dựng Đà Nẵng cho biết năm 2025 ghi nhận hơn 20.000 giao dịch bất động sản, tăng khoảng 30% so với năm trước. Đây không còn là sự phục hồi kỹ thuật mà phản ánh cả cung lẫn cầu đều cải thiện.

Tổng giá trị các dự án được tháo gỡ pháp lý và chuẩn bị triển khai lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng. Riêng nhà ở xã hội, thành phố không chỉ hoàn thành chỉ tiêu mà còn tiếp tục triển khai nhiều dự án mới, giúp cân bằng cấu trúc thị trường và bảo đảm an sinh.

GRDP năm 2025 tăng trên 9%, trong đó hoạt động kinh doanh bất động sản tăng mạnh, trở lại vai trò động lực tăng trưởng. Nhưng khác với giai đoạn trước, động lực này gắn với dự án có pháp lý rõ, tiến độ thật và nhu cầu sử dụng thật.

Thị trường nghiêng về người ở thực và nhà đầu tư dài hạn

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mối liên hệ giữa lãi suất và bất động sản đang thể hiện rõ. Khi lãi suất không còn rẻ thị trường bất động sản tự điều chỉnh đầu cơ ngắn hạn giảm, người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn chiếm tỷ trọng lớn hơn.

Tại Đà Nẵng, các phân khúc chung cư, nhà thấp tầng và đất nền tại khu vực trung tâm như Hải Châu, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, cùng các khu vực mở rộng đang được quan tâm. Dòng tiền đến từ người dân địa phương, tiếp đó là nhà đầu tư Hà Nội và TP.HCM nhóm vốn nổi tiếng thận trọng khi thị trường bước vào giai đoạn tái cân bằng.

Sự dịch chuyển này cho thấy thị trường không còn dựa vào tâm lý FOMO mà dựa vào giá trị khai thác và chất lượng sống.

Cơ hội đi cùng phép thử bản lĩnh

Dĩ nhiên, bước ngoặt nào cũng đi kèm thách thức. Việc mở rộng không gian phát triển đặt ra bài toán đồng bộ hạ tầng, quản lý hành chính, xử lý chênh lệch giữa khu vực cũ và mới. Pháp lý dự án, chất lượng quy hoạch và năng lực của chủ đầu tư sẽ là những “bộ lọc” khắt khe hơn trong chu kỳ tới.

Nhưng chính những yêu cầu cao hơn ấy lại là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang trưởng thành. Thành công của chu kỳ mới không nằm ở số dự án nhiều bao nhiêu mà ở chỗ đô thị nhận được gì hạ tầng tốt hơn, không gian sống tốt hơn và giá trị tài sản gắn với giá trị sử dụng thực.

Một chu kỳ mới chậm hơn nhưng chắc hơn

Bất động sản Đà Nẵng đang rời khỏi quỹ đạo “lên nhanh – xuống gấp” để bước vào giai đoạn phát triển có chiều sâu. Khi quy hoạch dài hạn, hạ tầng đồng bộ, môi trường đầu tư minh bạch và nhu cầu ở thực trở thành trung tâm, thị trường bất động sản sẽ bớt ồn ào nhưng bền vững hơn.

Với những nền tảng đang hình thành, Đà Nẵng không chỉ đứng trước cơ hội của thị trường bất động sản, mà còn trước phép thử về tầm nhìn đô thị. Nếu đi đúng hướng chu kỳ mới này sẽ không chỉ mang lại lợi nhuận đầu tư mà còn góp phần định hình một thành phố hiện đại, đáng sống và có sức cạnh tranh dài hạn trên bản đồ khu vực.