Bất động sản tồn kho từ doanh nghiệp đến các ngân hàng

Thị trường bất động sản đang đi qua một giai đoạn đầy nghịch lý: giao dịch trầm lắng – giá vẫn cao – tồn kho tăng mạnh. Không chỉ các doanh nghiệp bất động sản tồn kho, mà nhiều ngân hàng cũng phải “ôm” lượng tài sản đảm bảo khổng lồ và tích cực đấu giá để thu hồi vốn. Diễn biến này phác họa một thực tế: thị trường đã tích tụ nhiều điểm nghẽn kéo dài và bắt buộc phải bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ hơn.

Bất động sản tồn kho tăng vọt: Tín hiệu rõ nhất cho thấy thị trường mất cân bằng

Theo Bộ Xây dựng, quý III năm nay ghi nhận 18.650 sản phẩm bất động sản tồn kho, tăng tới 37% so với quý trước. Trong đó gồm:

• 6323 căn hộ chung cư.
• 6327 căn nhà ở riêng lẻ.
• 5850 nền đất chưa tiêu thụ.

Con số này cho thấy nguồn cung vẫn đang dư thừa đáng kể ở nhiều phân khúc bất động sản, đặc biệt là phân khúc giá cao nhóm sản phẩm vốn không phù hợp với nhu cầu thật của đại đa số người dân.

Ở phía doanh nghiệp niêm yết, hàng tồn kho còn “khổng lồ” hơn. Báo cáo tài chính quý III ghi nhận tổng tồn kho lên tới 491.880 tỷ đồng. Trong đó, nhóm phát triển nhà ở chiếm tới 420.839 tỷ đồng, tương đương 85% tổng giá trị.

Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp có mức tăng bất động sản tồn kho ở mức “đột biến”:

• Taseco Land tăng 46,3%.
• Văn Phú tăng 61,3%.
• Kinh Bắc City đạt tồn kho 25.091 tỷ đồng, tăng 89% so với cùng kỳ.

Điều này cho thấy hàng loạt dự án tiếp tục chậm thanh khoản, khiến lượng bất động sản tồn tích tụ ngày càng lớn.

Ngân hàng cũng “tắc nghẽn” vì bất động sản tồn kho liên tục đấu giá để thu hồi vốn

Không chỉ doanh nghiệp bất động sản mà các ngân hàng cũng đang phải xử lý lượng bất động sản khổng lồ từ các khoản nợ xấu.

Nhiều tài sản được mang ra đấu giá với quy mô lớn:

• Agribank Chi nhánh 9 đấu giá 3 bất động sản tại TP.HCM với tổng giá khởi điểm 220 tỷ đồng, đồng thời rao bán 17 quyền sử dụng đất hơn 132 ha trị giá gần 690 tỷ đồng.
• Agribank cũng rao bán 2 khoản nợ liên quan FLC, tổng tài sản đảm bảo hơn 200 tỷ đồng.
• BIDV Hóc Môn đấu giá đất và tài sản tại Trung Mỹ Tây với giá gần 149 tỷ đồng.

Điều này cho thấy ngân hàng cũng đang chịu áp lực thanh lý tài sản đảm bảo, lượng bất động sản “nằm chết” không sinh dòng tiền đang trở thành gánh nặng chung.

Nguyên nhân cốt lõi là giá bán quá cao so với thu nhập thực tế

Một thực tế phũ phàng bất động sản tồn kho tăng mạnh không phải vì thiếu nhu cầu mà vì người dân không đủ khả năng mua.

Khảo sát của VARS cho thấy:

• 61% người có nhu cầu mua nhà đã hoãn kế hoạch 6–12 tháng vì lo ngại tài chính.
• 93% người chưa sở hữu nhà không tự tin vào khả năng mua nhà tại thời điểm hiện tại (Batdongsan.com.vn).

Tức là thị trường bất động sản có nhu cầu thật nhưng giá bán hiện đã vượt quá sức chịu đựng của phần đông người dân.

Bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam – nhận định thị trường vẫn đầy rẫy điểm nghẽn:

• Bất cập về pháp lý.
• Tăng giá đất, chi phí phát triển dự án.
• “Lệch pha cung – cầu” kéo dài.
• Tín dụng bất động sản tăng nhanh.
• Thiếu minh bạch thông tin.
• Cơ cấu sản phẩm mất cân đối (quá nhiều nhà cao cấp, quá ít nhà vừa túi tiền).

Nếu những vấn đề này không được tháo gỡ thị trường bất động sản khó có thể phục hồi bền vững.

Thị trường đang đứng trước ngã rẽ điều chỉnh hay tiếp tục căng thẳng?

Tồn kho cao – thanh khoản thấp – ngân hàng siết nợ – doanh nghiệp kẹt vốn,… tất cả đang tạo nên một vòng xoáy buộc thị trường bất động sản phải tái cấu trúc.

Những tín hiệu hồi phục gần đây chỉ mang tính cục bộ, trong khi bức tranh tổng thể vẫn cho thấy:

• Nhu cầu thật rất lớn.
• Giá bán vượt tầm chi trả.
• Sản phẩm phù hợp thị trường lại đang thiếu trầm trọng.

Điều thị trường bất động sản cần không phải thêm các dự án cao cấp mà là nguồn cung vừa túi tiền, là cơ chế pháp lý thông thoáng hơn, và là các chính sách tín dụng hướng đến người mua ở thực.

Nếu không giải quyết tận gốc các nút thắt này, bất động sản tồn kho sẽ còn tăng, giá sẽ tiếp tục neo cao và thị trường sẽ tiếp tục bất ổn.