Vị trí: Liêm Hà 
Thị trường bất động sản không thiếu dự án nhưng lại thiếu dòng tiền để biến bản vẽ thành công trình thật. Trong bối cảnh đó một đề xuất mới từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đang thu hút sự chú ý cho phép nhà đầu tư trúng đấu giá đất của Nhà nước được huy động vốn sớm hơn, thay vì phải “chờ đủ giấy” rồi mới được tiếp cận nguồn lực tài chính đây được coi là bước nới lỏng điều kiện bán nhà giúp chủ đầu tư huy động vốn tốt hơn khách hàng hưởng lợi.
Nghe qua có vẻ là nới lỏng nhưng bản chất lại là sắp xếp lại dòng vốn cho hợp lý hơn để dự án bất động sản không chết ngay sau khi doanh nghiệp vừa nộp tiền sử dụng đất.
Nút thắt nằm ở thời điểm được huy động vốn
Theo quy định hiện hành tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP điều kiện huy động vốn của chủ đầu tư thường gắn với mốc “đã có quyết định giao đất, cho thuê đất”. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính rất lớn, nhưng lại chưa được mở “cửa vốn” để triển khai tiếp.
Điều này tạo ra nghịch lý doanh nghiệp đã bỏ tiền thật, gánh chi phí tài chính thật, nhưng dòng tiền hợp pháp để xây dựng dự án lại bị chặn ở khâu thủ tục.
HoREA cho rằng ở thời điểm đã trúng đấu giá và hoàn tất nghĩa vụ tài chính, nhà đầu tư đã có quyền và trách nhiệm pháp lý rõ ràng với khu đất, vì vậy nên được phép huy động vốn thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết.
Huy động vốn không đồng nghĩa được bán nhà
Điểm quan trọng nhất trong đề xuất là tách bạch hai khái niệm.
Huy động vốn để triển khai dự án nhà ở khác hoàn toàn với việc bán nhà ở hình thành trong tương lai.
HoREA nhấn mạnh, nếu doanh nghiệp muốn bán nhà hình thành trong tương lai thì vẫn phải tuân thủ đầy đủ luật hiện hành có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án được phê duyệt, giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có) hoàn thành phần móng và có bảo lãnh ngân hàng. Không có chuyện bán “lúa non” chỉ vì đã trúng đấu giá đất.
Nói cách khác đề xuất này không hạ chuẩn pháp lý cho người mua nhà mà chỉ mở rộng kênh vốn hợp pháp ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Các “hàng rào kỹ thuật” vẫn được giữ nguyên
HoREA không đề xuất tháo phanh toàn bộ mà muốn quản lý bằng kỹ thuật thay vì cấm đoán cơ học. Các yêu cầu về điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai vẫn giữ nguyên để bảo vệ người mua và ổn định thị trường.
Điều được nới chỉ là quyền tiếp cận vốn của doanh nghiệp sau khi đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Đây được xem là cách giúp dự án có nguồn lực để triển khai thật thay vì bị “treo” vì thiếu tiền dù đất đã sẵn.
Lợi ích không chỉ cho doanh nghiệp
Khi doanh nghiệp được huy động vốn hợp pháp sớm hơn, tiến độ dự án bất động sản có cơ hội được đẩy nhanh. Công trình ra đời sớm hơn, nguồn cung ra thị trường bất động sản sớm hơn, dòng tiền quay vòng nhanh hơn. Điều này có lợi cho cả thị trường, chứ không chỉ cho chủ đầu tư.
Trong bối cảnh thị trường đang phục hồi thận trọng, một cơ chế vốn linh hoạt nhưng vẫn kỷ luật pháp lý có thể giúp giảm áp lực tài chính, tăng tốc xây dựng và hạn chế dự án “đắp chiếu”.
Cân bằng giữa hỗ trợ và kiểm soát điều kiện bán nhà
Nếu đề xuất được thiết kế rõ ràng, sửa đổi Nghị định 95 có thể tạo ra một khung pháp lý cân bằng doanh nghiệp bất động sản được tiếp cận vốn hợp pháp sớm hơn, nhưng việc bán sản phẩm bất động sản cho người dân vẫn bị ràng buộc bởi các điều kiện chặt chẽ của pháp luật kinh doanh bất động sản.
Đây là hướng tiếp cận không chạy theo nới lỏng vô điều kiện mà là tái cấu trúc lại dòng vốn để dự án sống được thị trường bất động sản an toàn và quyền lợi người mua vẫn nằm trong vòng bảo vệ pháp luật.
