Vị trí: Liêm Hà 
Thị trường bất động sản đang phải đối mặt với một nghịch lý giá căn hộ leo thang chóng mặt không chỉ vì chi phí đầu vào của doanh nghiệp bất động sản hay lãi suất, mà còn bởi một “nút thắt kỹ thuật” trong cách tính tiền sử dụng đất. Đây là nguyên nhân sâu xa khiến doanh nghiệp bất động sản buộc phải đẩy giá bán lên mức cao chưa từng có để… không bị lỗ. Và điều này, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đang tạo ra những tác động tiêu cực lan rộng lên toàn thị trường.
Hệ số điều chỉnh đất (K1) “thủ phạm” khiến giá đất bị đội lên gấp nhiều lần
Trong văn bản góp ý gửi Quốc hội, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu chỉ ra bất cập lớn: nhiều địa phương đang tính tiền sử dụng đất bằng công thức giá đất trong bảng giá × hệ số điều chỉnh (K1).
Nghe thì hợp lý, nhưng thực tế lại khiến giá trị đất bị đẩy lên cao gấp đôi, gấp ba, thậm chí gấp sáu lần so với giá trị kinh tế thực tế của dự án nhà ở khi áp dụng phương pháp thặng dư.
Điển hình như khu đất 1 ha đường Nguyễn Xiển (TP.Thủ Đức):
- Bảng giá đất: 56,6 triệu đồng/m²
- Nhân hệ số K1 (1,4): ~80 triệu đồng/m²
- Nhưng phương pháp thặng dư chỉ cho ra: 35 triệu đồng/m²
Giá đất bị đẩy lên cao hơn 2,28 lần so với giá trị thực.
Hệ quả?
Doanh nghiệp bất động sản buộc phải bán căn hộ trên 100 triệu đồng/m² mới đủ trả tiền sử dụng đất chưa nói đến lợi nhuận.
Tại Hóc Môn: Giá đất bị đội lên 6 lần căn hộ có thể lên 70 triệu/m²
Khu đất tại đường Đặng Công Bỉnh càng cho thấy sự vô lý:
- Bảng giá đất: 18,5 triệu đồng/m²
- Nhân hệ số: ~37 triệu đồng/m²
- Phương pháp thặng dư: ~9 triệu đồng/m²
Một cú nhảy gấp 6 lần so với giá trị thực.
Điều này đồng nghĩa giá căn hộ tại khu vực vốn được xem là “vùng ven” cũng phải đẩy lên 70 triệu đồng/m² để doanh nghiệp khỏi lỗ.
Bộ Tài nguyên & Môi trường cũng cảnh báo: Công thức hiện tại không phù hợp
Theo HoREA, bản thân Sở Tài nguyên & Môi trường TP.HCM cũng thừa nhận: Cách tính “bảng giá đất × hệ số điều chỉnh” chưa phù hợp, chưa đánh giá đúng bản chất kinh tế của dự án bất động sản, dễ gây méo mó thị trường bất động sản và tạo hiệu ứng dây chuyền khiến giá nhà tăng theo.
Định giá đất cho chung cư cao tầng với mật độ cao hoàn toàn khác với việc định giá cho lô đất nhỏ lẻ, nhưng công thức hiện hành lại “đánh đồng” tất cả.
Vì sao doanh nghiệp bất động sản buộc phải tăng giá căn hộ?
HoREA phân tích:
- Dự án càng lớn, hệ số sử dụng đất càng cao
- Suất đầu tư càng phức tạp
- Chi phí tài chính – vận hành – hạ tầng nội khu càng lớn
Nhưng công thức tính giá đất lại chỉ dựa vào một hệ số chung (K1), khiến mọi mô hình dự án đều chịu mức tăng tài chính giống nhau.
Doanh nghiệp bất động sản vì thế chỉ còn cách duy nhất:
Tăng giá bán căn hộ để bù chi phí đất.
Và hệ quả là… người mua phải gánh toàn bộ phần bất hợp lý này.
Giải pháp HoREA đề xuất: Tách hệ số K thành 3 nhóm để định giá đất chính xác hơn
Để tháo gỡ nút thắt, HoREA kiến nghị chia hệ số điều chỉnh thành 3 loại:
- K1 – Hệ số điều chỉnh chung, công bố hằng năm.
- K2 – Hệ số dùng khi Nhà nước thu hồi đất.
- K3 – Hệ số riêng cho dự án bất động sản, do UBND tỉnh quyết định theo từng dự án hoặc nhóm dự án.
Ví dụ tại Nguyễn Xiển:
- Nếu K1 = 1,4 → giá đất 80 triệu/m².
- Nhưng nếu K3 = 0,4 → giá đất giảm còn 32 triệu/m².
Một mức giá phản ánh đúng bản chất kinh tế hơn, giảm áp lực chi phí và giúp giá nhà trở về giá trị hợp lý.
HoREA kiến nghị thêm: UBND TP.HCM cần ban hành hệ số riêng cho từng nhóm dự án
HoREA đề xuất các địa phương cần ban hành quyết định cá biệt về hệ số điều chỉnh cho:
- Dự án lớn.
- Dự án có tính chất đặc thù.
- Dự án trong cùng khu vực.
- Dự án khác nhau về phân khúc (bình dân – trung cấp – cao cấp).
Điều này giúp việc định giá đất không còn “một mẫu cho tất cả”, tránh việc doanh nghiệp phải đẩy giá bán chỉ để tồn tại.
Muốn kéo giá nhà xuống phải bắt đầu từ cách tính giá đất
Nếu tiếp tục áp dụng công thức “bảng giá đất × hệ số điều chỉnh” cho mọi dự án, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến:
- Giá nhà bị đội lên phi lý.
- Người mua phải gánh chi phí vô lý.
- Doanh nghiệp khó triển khai dự án.
- Nguồn cung suy giảm.
- Cơ hội sở hữu nhà của người dân ngày càng xa vời.
Giải pháp tách hệ số K thành 3 nhóm không chỉ giúp giảm chi phí đất, minh bạch tài chính, mà còn là chìa khóa kéo giá nhà trở lại mặt bằng hợp lý.
Thị trường bất động sản chỉ có thể phát triển bền vững khi nền tảng chính sách và đặc biệt là cách tính giá đất được xây dựng trên sự khoa học, công bằng và thực tế.
