Doanh nghiệp bất động sản đau đầu tìm quỹ đất mới để phát triển

Doanh nghiệp bất động sản đau đầu tìm quỹ đất mới để phát triển. Giữa bối cảnh nguồn cung đất sạch ngày càng hạn chế, chi phí đầu vào tăng vọt, nhiều doanh nghiệp bất động đang phải xoay xở để tìm kiếm quỹ đất phù hợp cho kế hoạch phát triển dự án trong giai đoạn tới.

Tập đoàn SkyWorld (Malaysia) đang trong quá trình mở rộng hoạt động tại thị trường Việt Nam, đã công bố định hướng “săn lùng” các lô đất thô có tiềm năng và hoàn chỉnh pháp lý trong năm 2025. Đại diện doanh nghiệp này cho hay, bài toán nan giải nhất hiện nay là chờ bảng giá đất mới từ các địa phương để xác định chi phí đầu vào, từ đó tính toán khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất và cấu trúc giá bán phù hợp.

Tập đoàn địa ốc Malaysia SkyWorld cho biết “Dự kiến, khi bảng giá đất điều chỉnh theo từng năm được áp dụng, chi phí đất cũng như các khoản liên quan sẽ tiếp tục tăng”. Tuy nhiên, hiện nay, thị trường bất động sản đang diễn biến phức tạp nên, SkyWorld sẽ cân nhắc trong việc đấu giá đất trong thời gian tới. 

M&A và hoạt động chuyển nhượng quỹ đất sạch 

Nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng sang hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) để tận dụng quỹ đất đã sẵn sàng pháp lý. An Gia là một ví dụ điển hình. Doanh nghiệp này đặt mục tiêu mở rộng danh mục dự án tại các khu vực ven TP.HCM thông qua việc mua lại các dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư.

Theo đại diện An Gia, doanh nghiệp đang nỗ lực tìm kiếm những lô đất có giá thành hợp lý để triển khai các sản phẩm nhà ở có mức giá dễ tiếp cận. Tuy nhiên, việc giá đất và chi phí sử dụng đất liên tục tăng đã khiến mục tiêu này trở nên khó khăn hơn. “Nguồn cung đất sạch phục vụ phân khúc trung cấp gần như cạn kiệt. Nếu chi phí đầu vào cao, buộc phải bán giá cao thì lại vượt ngoài khả năng chi trả của khách hàng”, Ông chia sẻ.

Phát triển quỹ đất là một hành trình không dễ dàng

Ông Angus Liew – Tổng giám đốc Gamuda Land – nhìn nhận, bài toán phát triển quỹ đất hiện nay là một hành trình nhiều thách thức. Doanh nghiệp phải chấp nhận áp lực từ chi phí phát triển, điều này gây ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán và sức mua của thị trường bất động sản hiện tại. 

Gamuda Land hiện đang mở rộng mục tiêu sang các khu vực ngoài trung tâm, nơi có tiềm năng hạ tầng và mặt bằng giá thấp hơn, nhằm phát triển dự án phù hợp với nhu cầu đại chúng.

Cùng quan điểm này, bà Nguyễn Thanh Hương – Giám đốc đầu tư Tập đoàn Nam Long – cho biết, đơn vị đang tập trung vào ba chiến lược chính: tái cơ cấu dự án hiện có thông qua M&A, tham gia đấu giá đất sạch, và tìm kiếm quỹ đất thô, đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng.

Tuy nhiên, bà Hương thừa nhận rằng, việc tích lũy quỹ đất đang chịu áp lực lớn từ cả hai kênh chính là:  đấu giá và chuyển đổi mục đích sử dụng. Hiện tại, nguồn cung đang dần hạn chế nên giá trúng đấu giá bị đẩy lên quá cao so với dự tính ban đầu. Giá đầu vào cũng vì thế mà tăng mạnh. 

Trong khi đó, với đất nông nghiệp, ngoài thời gian chờ đợi chuyển đổi, chi phí cũng không hề rẻ, đặc biệt khi bảng giá đất mới từ năm 2026 chính thức ban hành.

Tuy nhiên, Bà Hương cũng khẳng định, Nam Long có lợi thế hơn nhiều đơn vị khác do đang sở hữu hơn 700 ha đất sạch. Trong thời gian chuẩn bị cho kế hoạch đầu tư bài bản, lâu dài, Nam Long vẫn có nguồn cung đất đầy đủ cho các nhà đầu tư.

Thị trường TP.HCM: Vừa thiếu, vừa “bỏng tay”

Theo Ông Trần Thanh Hải – Trưởng bộ phận đầu tư VinaLiving (thuộc VinaCapital) – ví von quỹ đất tại TP.HCM hiện nay là “vừa hiếm vừa nóng”. Chi phí đất cao khiến những dự án phục vụ nhu cầu đại đa số trở nên khó khả thi. Đây cũng là lý do TP.HCM đang chứng kiến sự lấn át của phân khúc cao cấp và hạng sang.

Không dừng lại ở đó, các chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, giá vật liệu xây dựng và áp lực lạm phát cũng đang leo thang, buộc doanh nghiệp phải tính toán từng bước. “Nếu giá nhà bị đẩy lên quá cao, không chỉ người mua gặp khó mà bản thân doanh nghiệp cũng mất đà phát triển”, ông Hải phân tích.

Luật mới, kỳ vọng mới?

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc CBRE Việt Nam, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải duy trì chiến lược tăng trưởng quỹ đất hàng năm. Việc ba bộ luật mới gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực được kỳ vọng sẽ mở ra nhiều cách tiếp cận quỹ đất hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, doanh nghiệp vẫn phải tính toán kỹ lưỡng về chi phí đầu tư, đồng thời hướng đến các đô thị vệ tinh và khu vực giáp ranh với TP.HCM, Hà Nội – nơi hạ tầng đang được đầu tư mạnh mẽ và mặt bằng giá đất vẫn còn dư địa.

“Nhiệt” lan rộng khắp thị trường

Không chỉ TP.HCM, ông Trần Hiếu – Phó tổng giám đốc DKRA Group – nhận định rằng giá đất tại nhiều tỉnh thành trên cả nước cũng đang có xu hướng tăng mạnh. Bước sang năm 2026, khi bảng giá đất mới chính thức áp dụng, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến những thay đổi lớn.

Áp lực chi phí đè nặng lên vai doanh nghiệp, đồng nghĩa với giá nhà sẽ khó giữ ở mức dễ tiếp cận. Trong bối cảnh đó, ông Hiếu kiến nghị các cơ quan quản lý cần có chính sách linh hoạt hơn để hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua giai đoạn đầy biến động này. 

“Doanh nghiệp sống được thì thị trường bất động sản Việt Nam mới ổn định và người dân mới có cơ hội tiếp cận nhà ở chất lượng với giá hợp lý”, ông Hiếu nhấn mạnh.