Hệ số sử dụng đất là gì? Quy định pháp lý về hệ số sử dụng đất.

Đăng vào bởi Bất động sản Hà Nam 24h

Hệ số sử dụng đất là một khái niệm quan trọng trong quy hoạch đô thị, giúp quản lý và tối ưu hóa việc sử dụng không gian xây dựng. Trong bài viết này, Bất động sản Hà Nam 24h sẽ cùng bạn khám phá khái niệm hệ số sử dụng đất là gì cùng với các quy định pháp lý liên quan tại Việt Nam, từ đó cung cấp cái nhìn tổng quan và hướng dẫn bạn cách áp dụng hiệu quả khái niệm này trong các dự án xây dựng, quy hoạch đô thị.

Hệ số sử dụng đất là gì?

Trước khi đi vào các quy định pháp lý liên quan, Bất động sản Hà Nam 24h sẽ giúp bạn hiểu hệ số sử dụng đất là gì cùng ý nghĩa của hệ số nhé!

Khái niệm hệ số sử dụng đất

Theo mục 1.4.21 Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất là gì được trả lời như sau:

Hệ số sử dụng đất là “tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất”.

hệ số sử dụng đất là gì
Hệ số sử dụng đất là gì?

Ý nghĩa hệ số sử dụng đất

Sau khi hiểu hệ số sử dụng đất là gì, chúng ta dễ dàng có thể biết được ý nghĩa của hệ số này thông qua định nghĩa, cụ thể như sau:

  • Hệ số sử dụng đất được thiết lập nhằm kiểm soát việc các nhà đầu tư hoặc chủ công trình xây dựng quá nhiều tầng so với quy định cho phép trong một khu vực cụ thể. 
  • Hệ số sử dụng đất càng cao sẽ cho phép tăng diện tích sàn và mật độ xây dựng, đồng thời nâng cao hiệu quả kinh tế của dự án. Chủ đầu tư có thể tận dụng tốt hơn quỹ đất mà không cần mở rộng quy mô dự án. 
  • Hệ số sử dụng đất cũng có mối liên hệ trực tiếp với mật độ dân cư: khi hệ số này càng cao, mật độ cư dân trong khu đô thị cũng sẽ tăng theo. Đây là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến lợi ích của các chủ sở hữu.

Xem thêm: Trạch tuổi là gì? Cách tính trạch tuổi, hóa giải cập nhật 2024

Cách tính hệ số sử dụng đất

Theo quy định của Nhà nước, hệ số sử dụng đất là gì được trả lời bằng phép tính theo công thức sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng của công trình : Tổng diện tích lô đất

Ví dụ: Để tính hệ số sử dụng đất của một dự án nhà cao tầng có tổng diện tích đất là 1200m2, diện tích công trình tòa tháp gồm 11 tầng và 1 hầm là 600m2, 600m2 diện tích còn lại dành cho không gian mở, ta thực hiện phép tính:

(11 + 1) x (600m2 : 1200m2) = 6.

hệ số sử dụng đất là gì
Cách tính hệ số sử dụng đất.

Quy định pháp lý về hệ số sử dụng đất

Theo mục 2.6.3 Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất tối đa được Nhà nước quy định như sau:

hệ số sử dụng đất là gì
Quy định pháp lý về hệ số sử dụng đất là gì?

Đối với lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ

Diện tích lô đất (m2/căn nhà) ≤ 90 100 200 300 500 ≥ 1 000
Mật độ xây dựng tối đa (%) 100 90 70 60 50 40
CHÚ THÍCH: Đối với lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ, hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.

Bảng 1: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở độc lập, nhà ở liền kề)

Đối với lô đất xây dựng nhóm nhà chung cư

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
≤ 3 000 m2 10 000 m2 18 000 m2 ≥ 35 000 m2
≤ 16 75 65 63 60
19 75 60 58 55
22 75 57 55 52
25 75 53 51 48
28 75 50 48 45
31 75 48 46 43
34 75 46 44 41
37 75 44 42 39
40 75 43 41 38
43 75 42 40 37
46 75 41 39 36
>46 75 40 38 35
CHÚ THÍCH: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao >46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần.

Bảng 2: Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình

hệ số sử dụng đất là gì
Hệ số sử dụng đất là gì?

Xem thêm: Cho thuê shophouse tại Hà Nam giá rẻ, uy tín 

Đối với lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
≤ 3000 m2 10000 m2 18000 m2 ≥ 35 000 m2
≤16 80 70 68 65
19 80 65 63 60
22 80 62 60 57
25 80 58 56 53
28 80 55 53 50
31 80 53 51 48
34 80 51 49 46
37 80 49 47 44
40 80 48 46 43
43 80 47 45 42
46 80 46 44 41
>46 80 45 43 40
CHÚ THÍCH: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn).

Bảng 3: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình

  • Đối với các lô đất không nằm trong các Bảng 1; Bảng 2; Bảng 3 được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất;
  • Nếu công trình là tổ hợp có nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về hệ số sử dụng đất tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình;

Qua bài viết trên, Bất động sản Hà Nam 24h đã giúp bạn hiểu rõ hệ số sử dụng đất là gì cùng cách tính và các quy định liên quan tới hệ số. Hy vọng thông tin chúng tôi đem đến là hữu ích đối với bạn.

Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc gì xin hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline: 0904 568 819 để được giải đáp. Bất động sản Hà Nam 24h luôn sẵn sàng trả lời câu hỏi của bạn với thái độ nhiệt tình và chân thành nhất!