Vị trí: Liêm Hà 
Thị trường bất động sản 2026 bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn nhờ khung pháp lý dần đồng bộ và niềm tin thị trường cải thiện. Nhưng có một nghịch lý khiến nhiều người mua nhà thở dài thị trường sáng hơn còn giá bất động sản thì vẫn… cao. Không phải ngẫu nhiên mà mặt bằng giá bất động sản liên tục neo ở vùng đỉnh. Đằng sau đó là một chuỗi lực đẩy âm thầm nhưng rất bền bỉ.
Pháp lý tháo gỡ nhưng độ trễ vẫn kéo nguồn cung chậm lại
Theo ông Hà Quang Hưng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) hệ thống pháp luật ban hành trong năm 2025 đã tạo nền tảng quan trọng cho thị trường bất động sản vận hành ổn định hơn. Tuy vậy, giữa chính sách và thực tế luôn tồn tại một khoảng trễ.
Nhiều dự án nhà ở vẫn mất thời gian hoàn tất thủ tục đất đai, đầu tư, xây dựng. Khi nguồn cung mới không kịp ra hàng trong khi nhu cầu ở đô thị lớn không giảm giá bất động sản sẽ bị đẩy lên như một phản ứng tự nhiên của thị trường.
Chi phí làm dự án tăng giá bất động sản khó có đường lùi
TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng chi phí đầu vào đang là một trong những lực đẩy mạnh nhất lên giá nhà đất. Tiền sử dụng đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, áp lực trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, giá vật liệu xây dựng,… đều đi theo một chiều tăng.
Khi chi phí phát triển dự án nhà ở đã ở mặt bằng mới, doanh nghiệp bất động sản gần như không có “khoảng trống” để giảm giá bán. Giá bất động sản vì vậy giống như chiếc lò xo đã bị kéo căng rất khó bật ngược về mức cũ.
Lệch pha cung – cầu người cần mua một kiểu thị trường bán một kiểu
Một thực tế dễ thấy là nguồn cung hiện nay nghiêng mạnh về phân khúc bất động sản cao cấp. Nhiều thống kê cho thấy nhóm này chiếm phần lớn giỏ hàng mới trong khi phân khu nhà ở trung cấp, vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn thiếu.
Nhu cầu ở thực lại tập trung ở phân khúc vừa tiền. Khi phần lớn hàng hóa trên thị trường nằm ngoài khả năng chi trả của số đông, giá bình quân bị kéo lên cao, còn người mua thì luôn có cảm giác “giá nhà tăng mãi”.
Tâm lý đám đông và những cơn “sóng tin đồn”
Ở những nơi xuất hiện thông tin về quy hoạch, hạ tầng hay đấu giá đất giá bất động sản thường tăng nhanh hơn tốc độ thi công thực tế. Hiện tượng “thổi giá” chạy theo đám đông khiến nhiều khu vực hình thành mặt bằng giá mới chỉ dựa trên kỳ vọng.
Khi giá đã được đẩy lên một nấc rất hiếm khi quay lại vạch xuất phát. Thị trường bất động sản có thể chững lại nhưng mức giá đã hình thành thường trở thành mốc tham chiếu mới.
Đầu cơ giữ hàng khiến giá khó hạ
Một đặc điểm đáng chú ý là nhiều nhà đầu tư nắm giữ bất động sản trong thời gian ngắn nhưng mua vào ở vùng giá cao. Khi thị trường chậm lại họ có xu hướng giữ hàng thay vì bán thấp hơn giá mua chờ chu kỳ sau.
Hệ quả là lượng hàng thực sự “chịu giảm giá” không nhiều khiến quá trình điều chỉnh giá diễn ra rất chậm, còn mặt bằng chung thì vẫn cao.
Thuế chưa đủ mạnh để điều tiết
Chính sách thuế với bất động sản hiện vẫn chưa tạo áp lực đủ lớn lên hành vi đầu cơ. Thuế chuyển nhượng và cho thuê còn thấp so với nhiều nước khiến việc giữ nhiều tài sản chưa bị ràng buộc đáng kể về chi phí.
Khi chi phí nắm giữ thấp, động lực bán ra giảm, nguồn cung trên thị trường thứ cấp không dồi dào, giá lại tiếp tục được “neo” ở mức cao.
Giá cao không chỉ là câu chuyện của thị trường mà là hệ quả của cấu trúc
Nhìn tổng thể giá bất động sản tăng không đơn thuần vì “sốt đất” hay tâm lý. Đó là kết quả của nhiều yếu tố cùng lúc như: pháp lý còn độ trễ, chi phí tăng, cung – cầu lệch pha, đầu cơ, tâm lý đám đông và chính sách thuế chưa đủ mạnh.
Theo ông Hà Quang Hưng, giai đoạn tới thị trường sẽ “sôi động trong sự thận trọng” người mua và nhà đầu tư ngày càng ưu tiên dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và giá trị sử dụng thực. Khi thị trường vận hành dựa nhiều hơn vào nhu cầu thật thay vì kỳ vọng ngắn hạn đà tăng giá có thể chậm lại nhưng sẽ khó quay về mức cũ.
Giá bất động sản vì thế không chỉ là con số mà là tấm gương phản chiếu cấu trúc của cả thị trường và để giá bền vững hơn, chính cấu trúc đó mới là điều cần được điều chỉnh.
