Vị trí: Liêm Hà 
Không chờ đô thị phát triển rồi mới tìm cách điều chỉnh, Ninh Bình đang lựa chọn đi theo chiều ngược lại: hoàn thiện quy hoạch trước để xác lập không gian phát triển cho nhiều năm tới. Hàng loạt đồ án từ Phủ Lý, Nam Định, Tam Điệp đến khu vực hai bên sông Đáy, đô thị ven biển Đông Nam và các mô hình TOD đang được yêu cầu tăng tốc trong năm 2026. Phía sau những mốc tiến độ dày đặc là một mục tiêu lớn hơn: chuẩn bị cấu trúc đô thị đủ sức đưa Ninh Bình hướng tới đô thị loại I, thành phố trực thuộc Trung ương trước năm 2030.
Văn phòng UBND tỉnh Ninh Bình vừa ban hành Thông báo số 130/TB-VPUBND, truyền đạt kết luận của Phó Chủ tịch UBND tỉnh Trần Anh Dũng tại Hội nghị kiểm điểm tiến độ lập các đồ án quy hoạch đô thị và nông thôn thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND tỉnh.
Thông điệp được đưa ra khá rõ ràng: quy hoạch không thể tiếp tục chậm.
Trước đó, ngày 10/6/2026, UBND tỉnh đã tổ chức hội nghị trực tuyến tới 129 xã, phường để rà soát toàn diện tiến độ. Kết quả cho thấy 74/77 dự toán nhiệm vụ quy hoạch chung xã, phường đã được thẩm định và 44 dự toán chi phí đã được phê duyệt.
Những con số cho thấy công việc đang chuyển động, nhưng tốc độ hiện tại vẫn chưa tương xứng với yêu cầu phát triển của một địa phương đang đứng trước quá trình tái cấu trúc không gian đô thị quy mô lớn.
Khi quy hoạch trở thành việc phải làm ngay
Điểm đáng chú ý trong kết luận của lãnh đạo tỉnh là cách nhìn về công tác quy hoạch. Đây không còn được xem đơn thuần là một nhiệm vụ chuyên môn của ngành xây dựng, mà được xác định là nhiệm vụ chính trị trọng tâm đối với chính quyền các địa phương.
Lý do khá dễ hiểu. Một dự án giao thông muốn triển khai cần quy hoạch. Một dự án khu đô thị mới muốn hình thành cần quy hoạch. Khu công nghiệp, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại hay những khu dân cư hiện hữu muốn chỉnh trang cũng phải bắt đầu từ quy hoạch.
Nếu khâu đầu tiên chậm, hàng loạt bước phía sau cũng phải chờ.
Đặc biệt với Ninh Bình trong giai đoạn hiện nay, yêu cầu này càng cấp thiết khi không gian phát triển mới cần được tổ chức lại trên quy mô lớn, bảo đảm các khu vực không phát triển theo những “mảnh ghép” rời rạc.
Bởi vậy, UBND tỉnh yêu cầu các xã, phường phải hoàn thành việc lập, trình thẩm định và phê duyệt các đồ án quy hoạch chung đô thị, quy hoạch chung xây dựng xã ngay trong tháng 12/2026.
Thay vì những yêu cầu chung chung, từng đầu việc được gắn với thời hạn cụ thể.
8 đồ án đô thị lớn phải tăng tốc trong năm 2026
Nếu quy hoạch cấp xã, phường tạo nên phần nền thì những đồ án quy hoạch đô thị lớn sẽ quyết định cấu trúc phát triển của toàn tỉnh.
Sở Xây dựng được giao đẩy nhanh 8 đồ án quy hoạch chung đô thị trọng điểm, trong đó có điều chỉnh quy hoạch chung các khu vực Kim Bảng, Duy Tiên, Phủ Lý, Nam Định, Tam Điệp, Gia Viễn – Gia Vân – Gia Trấn – Đại Hoàng và quy hoạch chung đô thị ven biển Đông Nam.
Mục tiêu là hoàn thành, trình phê duyệt trong năm 2026. Nhìn vào danh sách này có thể thấy một điều đáng chú ý: quy hoạch đang được triển khai trên nhiều cực phát triển khác nhau.
Phủ Lý, Kim Bảng, Duy Tiên nằm trên hành lang kết nối trực tiếp với Hà Nội và các khu công nghiệp phía Bắc của tỉnh. Nam Định là một trung tâm đô thị, thương mại và dịch vụ lâu đời. Tam Điệp giữ vai trò quan trọng ở phía Nam. Trong khi khu vực ven biển Đông Nam lại mở ra dư địa hoàn toàn khác về kinh tế biển, công nghiệp, logistics và đô thị.
Thay vì dồn toàn bộ nguồn lực vào một trung tâm, Ninh Bình đang đứng trước bài toán tạo ra một mạng lưới nhiều cực nhưng có khả năng liên kết với nhau.
Đó là lý do quy hoạch phải đi trước hạ tầng.
Hai bên sông Đáy: từ khoảng phân cách thành trục đô thị
Trong số các nhiệm vụ được thúc tiến độ, quy hoạch phân khu khu vực đô thị hai bên sông Đáy là một trong những nội dung đáng chú ý.
Sở Xây dựng được yêu cầu hoàn thiện hồ sơ quy hoạch khu vực từ cầu vượt Quốc lộ 37C đến cầu vượt cao tốc Bắc – Nam CT01 để báo cáo UBND tỉnh.
Sông Đáy đang ngày càng xuất hiện rõ nét trong cấu trúc phát triển mới của Ninh Bình. Nếu trước đây dòng sông chủ yếu đóng vai trò ranh giới tự nhiên giữa các khu vực thì trong tư duy quy hoạch mới, mặt nước có thể trở thành một phần của không gian trung tâm.
Hai bên bờ là đô thị, thương mại, dịch vụ, công viên và không gian công cộng; ở giữa là trục cảnh quan liên kết toàn khu vực. Đáng chú ý, khu vực này còn nằm giữa nhiều tuyến giao thông quan trọng như Quốc lộ 1A, Quốc lộ 10, cao tốc Bắc – Nam và các trục kết nối mới đang được nghiên cứu, đầu tư.
Khi quy hoạch đô thị đi cùng giao thông, giá trị của một khu vực không còn được quyết định đơn thuần bởi khoảng cách địa lý tới trung tâm cũ, mà bởi khả năng kết nối với toàn bộ mạng lưới đô thị mới.
TOD xuất hiện trong bài toán phát triển của Ninh Bình
Một chi tiết khác đáng quan tâm là UBND tỉnh yêu cầu báo cáo tiến độ các quy hoạch phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng – TOD.
TOD không phải câu chuyện đơn giản về xây nhà cạnh một tuyến giao thông. Bản chất của mô hình này là tổ chức lại đô thị xung quanh những đầu mối vận tải công cộng, từ đó tạo ra các khu vực có mật độ dân cư, thương mại, văn phòng và dịch vụ phù hợp trong bán kính đi lại thuận tiện.
Người dân có thể sống, làm việc, mua sắm và tiếp cận giao thông công cộng trong cùng một cấu trúc không gian, giảm dần sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.
Việc TOD được đưa vào chương trình quy hoạch cho thấy Ninh Bình đang bắt đầu tính tới bài toán đô thị ở một giai đoạn xa hơn: không chỉ mở rộng diện tích xây dựng mà phải thay đổi cách đô thị vận hành.
Đây sẽ là một trong những nội dung đáng theo dõi khi các đồ án cụ thể được công bố.
Không chỉ thành phố lớn, các đô thị vệ tinh cũng được “xếp lại”
Cùng với những khu vực trung tâm, hàng loạt đô thị khác cũng được yêu cầu hoàn thành quy hoạch trong năm nay.
Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng số 1 được giao đẩy nhanh 6 đồ án quy hoạch chung gồm Kim Sơn – Quang Thiện – Phát Diệm – Lai Thành; Yên Khánh – Khánh Nhạc; Nghĩa Hưng – Quang Hưng; Liêm Hà – Thanh Bình; Bình Lục – Vĩnh Trụ và Nhân Hà – Nam Lý.
Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng số 2 đồng thời phải triển khai điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung thành phố Nam Định đến năm 2040, tầm nhìn 2050 và Điều chỉnh Quy hoạch chung đô thị Ninh Bình đến năm 2040, với yêu cầu hoàn thành trình phê duyệt trong tháng 8/2026.
Đằng sau hàng loạt tên gọi và mốc thời gian là một quá trình lớn hơn: xác lập lại chức năng của từng khu vực trong cấu trúc chung.
Nơi nào phát triển đô thị, nơi nào dành cho công nghiệp, đâu là không gian thương mại – dịch vụ, khu vực nào phải bảo tồn, tuyến giao thông nào cần ưu tiên và quỹ đất cho giáo dục, y tế, công viên được bố trí ra sao đều phải được giải quyết từ giai đoạn này.
Quy hoạch càng nóng, quản lý đất đai càng phải chặt
Có một vấn đề thường xuất hiện mỗi khi thông tin quy hoạch mới được công bố: giao dịch đất đai bắt đầu tăng, giá được đẩy lên theo kỳ vọng và tình trạng xây dựng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép có nguy cơ phát sinh.
Lần này, Ninh Bình đặt vấn đề kiểm soát ngay từ đầu. UBND tỉnh yêu cầu tăng cường quản lý quy hoạch, đất đai và trật tự xây dựng, đặc biệt tại những khu vực đang lập quy hoạch hoặc dự kiến phát triển đô thị, khu công nghiệp và cụm công nghiệp.
Các hành vi lấn chiếm đất, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất hay xây dựng công trình trái phép phải được chủ động phát hiện và xử lý.
Đáng chú ý hơn, trách nhiệm được gắn trực tiếp với người đứng đầu. Nếu để xảy ra vi phạm ảnh hưởng tới quá trình lập quy hoạch và triển khai dự án, lãnh đạo cơ quan, đơn vị và địa phương liên quan phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, UBND tỉnh và Chủ tịch UBND tỉnh.
Đây là chi tiết quan trọng đối với cả thị trường bất động sản. Bởi quy hoạch mới có thể tạo ra kỳ vọng phát triển, nhưng không đồng nghĩa mọi khu đất nằm gần khu vực quy hoạch đều có thể chuyển mục đích, xây dựng hay tăng giá như những lời quảng cáo trên thị trường.
Giá trị thực vẫn phải quay trở lại ba yếu tố: pháp lý, khả năng triển khai quy hoạch và tiến độ đầu tư hạ tầng.
Ninh Bình đang chuẩn bị “bộ khung” cho giai đoạn phát triển mới
Có thể nhìn những đồ án quy hoạch đang được thúc đẩy như những mảnh ghép riêng lẻ. Nhưng nếu đặt chúng cạnh nhau, một bức tranh lớn hơn bắt đầu xuất hiện.
Phủ Lý, Nam Định, Tam Điệp và các đô thị vệ tinh được điều chỉnh quy hoạch. Hai bên sông Đáy được nghiên cứu như một không gian phát triển mới. TOD bắt đầu được đưa vào bài toán tổ chức đô thị. Khu vực ven biển Đông Nam có quy hoạch riêng. Trong khi các trục giao thông mới tiếp tục kết nối những cực phát triển vốn cách xa nhau.
Ninh Bình vì thế không đơn thuần đang lập thêm nhiều bản quy hoạch. Tỉnh đang chuẩn bị một “bộ khung” phát triển mới cho nhiều thập kỷ tiếp theo.
Tất nhiên, quy hoạch mới chỉ là bước đầu. Từ một bản vẽ đến một thành phố vận hành thực tế còn là câu chuyện của nguồn vốn, giải phóng mặt bằng, hạ tầng, thu hút đầu tư và khả năng tổ chức thực hiện.
Nhưng nếu không có bước đầu tiên ấy, những bước phía sau rất khó đi đúng hướng. Mục tiêu hướng tới đô thị loại I và thành phố trực thuộc Trung ương trước năm 2030 vì vậy không chỉ được quyết định bởi việc Ninh Bình xây thêm bao nhiêu con đường hay bao nhiêu khu đô thị.
Điều quan trọng hơn là địa phương sẽ tổ chức những con đường, khu đô thị, dòng sông, vùng công nghiệp và các trung tâm dân cư ấy thành một cấu trúc thống nhất như thế nào.
Và cuộc chạy đua hoàn thiện quy hoạch trong năm 2026 chính là lúc những đường nét đầu tiên của cấu trúc ấy đang được định hình.
