Vị trí: Liêm Hà 
Ninh Bình mới phê duyệt quy hoạch dự án hai bên bờ sông Đáy Với quy mô khoảng 6.670 ha và dân số dự kiến lên tới 650.000 người, quy hoạch khu vực đô thị hai bên sông Đáy không đơn thuần là câu chuyện chỉnh trang một tuyến sông. Đằng sau đồ án là tham vọng tổ chức lại một không gian đô thị chiến lược, nơi sông Đáy từ ranh giới tự nhiên được đưa vào vị trí trung tâm, kết nối hai bờ thành một chỉnh thể hành chính, kinh tế, văn hóa và dịch vụ mới của Ninh Bình.
UBND tỉnh Ninh Bình vừa ban hành Quyết định số 3252/QĐ-UBND ngày 28/8/2026, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch khu vực đô thị hai bên sông Đáy.
Quyết định mở đầu cho quá trình nghiên cứu một trong những không gian đô thị đáng chú ý của Ninh Bình trong giai đoạn mới với diện tích khoảng 6.670 ha và quy mô dân số dự kiến khoảng 650.000 người.
Điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở diện tích lớn. Đồ án được đặt trong định hướng phát triển Ninh Bình theo mô hình đô thị di sản, đồng thời hướng tới hình thành trung tâm hành chính, chính trị, kinh tế, văn hóa và dịch vụ của tỉnh.
Dự án hai bên bờ sông Đáy 6.670 ha bắt đầu được định hình
Phạm vi nghiên cứu quy hoạch trải rộng trên địa bàn các phường Hoa Lư, Tây Hoa Lư, Đông Hoa Lư cùng các xã Gia Trấn, Phong Doanh, Ý Yên và Yên Đồng.
Nếu nhìn trên bản đồ giao thông, khu vực này nằm trong một “khung” kết nối khá đặc biệt.
Phía Bắc giáp Quốc lộ 37C quy hoạch mới; phía Nam giáp Quốc lộ 10; phía Đông tiếp cận cao tốc Bắc – Nam CT01 và phía Tây giáp Quốc lộ 1A.
Đây đều là những hành lang giao thông có vai trò quan trọng đối với khả năng kết nối nội tỉnh và liên vùng.
Trong tổng diện tích nghiên cứu khu vực bờ Tây sông Đáy rộng khoảng 2.446 ha, bờ Đông khoảng 4.222 ha, bên cạnh toàn bộ diện tích mặt nước tự nhiên.
Cách phân bổ này cũng hé lộ tư duy phát triển của dự án: hai bên sông không được quy hoạch giống nhau, mà mỗi khu vực sẽ mang một chức năng, bản sắc và hình thái riêng.
Sông Đáy không còn là “mép đô thị”
Một trong những điểm thú vị nhất của nhiệm vụ quy hoạch là thay đổi cách nhìn đối với dòng sông. Thay vì để sông Đáy đóng vai trò ranh giới phân chia không gian, quy hoạch mới đặt dòng sông vào vị trí của một trục cảnh quan trung tâm.
Đây là sự thay đổi đáng chú ý.
Trong nhiều đô thị truyền thống, thành phố thường phát triển quay lưng về phía sông, khiến mặt nước trở thành khoảng trống phía sau. Nhưng với cách tiếp cận mới, dòng sông trở thành mặt tiền đô thị, nơi cảnh quan, công viên, không gian công cộng, thương mại, văn hóa và các hoạt động cộng đồng có thể cùng phát triển.
Khi đó, giá trị của sông Đáy không chỉ nằm ở mặt nước. Giá trị lớn hơn là khả năng kết nối hai bờ và tạo ra một bản sắc đô thị riêng cho khu vực.
Hai bờ có thể khác nhau về kiến trúc, mật độ và chức năng nhưng phải bổ trợ cho nhau thay vì trở thành hai khu đô thị phát triển rời rạc.
Bờ Đông hiện đại, bờ Tây giữ lại ký ức đô thị
Nếu toàn bộ khu vực đều được phủ bằng những khối nhà mới, bản sắc địa phương rất dễ bị hòa tan. Quy hoạch hai bên sông Đáy lựa chọn một cách tiếp cận khác.
Bờ Đông được định hướng trở thành khu đô thị mới hiện đại, phát triển đồng bộ về hạ tầng và hướng tới yếu tố thông minh. Đây có thể là khu vực tiếp nhận những chức năng mới về nhà ở, dịch vụ, thương mại và các công trình đô thị trong tương lai.
Trong khi đó, bờ Tây được giao một vai trò hoàn toàn khác: bảo tồn.
Cấu trúc làng xóm truyền thống, hệ thống mặt nước, cảnh quan và các giá trị di tích lịch sử sẽ được đặt trong bài toán phát triển chung thay vì bị thay thế bởi đô thị hóa.
Đây chính là điểm khó nhưng cũng là phần đáng chờ đợi nhất của đồ án.
Bởi Ninh Bình đang hướng đến mô hình “đô thị di sản”. Muốn làm được điều đó, phát triển không thể đồng nghĩa với xóa bỏ những gì đã tồn tại. Một đô thị có bản sắc phải đủ hiện đại để đáp ứng cuộc sống mới nhưng cũng phải đủ tinh tế để giữ được ký ức của vùng đất.
650.000 người cần nhiều hơn những khu nhà ở
Quy mô dân số dự báo khoảng 650.000 người đặt ra một bài toán rất khác so với phát triển một dự án đô thị thông thường.
Một cộng đồng với quy mô như vậy cần trường học, bệnh viện, thương mại, giao thông, bãi đỗ xe, công viên, không gian công cộng và hệ thống hạ tầng kỹ thuật đủ sức vận hành trong nhiều thập kỷ.
Bởi vậy, nhiệm vụ quy hoạch yêu cầu bố trí hợp lý quỹ đất dành cho thương mại, giáo dục, y tế, bãi đỗ xe và các không gian mở.
Điều cần được chú ý trong giai đoạn tiếp theo sẽ là sự cân bằng giữa diện tích phát triển thương mại với hạ tầng xã hội.
Một đô thị tốt không được đo bằng số lượng tòa nhà có thể xây dựng, mà bằng việc người dân mất bao lâu để tới trường học, bệnh viện, công viên hay nơi làm việc.
Nếu những yếu tố này được giải quyết ngay từ quy hoạch, khu vực hai bên sông Đáy có cơ hội hình thành một cấu trúc đô thị hoàn chỉnh thay vì tiếp tục mô hình “xây nhà trước, bổ sung tiện ích sau”.
Một cực phát triển mới giữa những trục giao thông lớn
Vị trí của khu vực quy hoạch cũng mang đến một lớp giá trị khác. Khi được bao quanh bởi Quốc lộ 1A, Quốc lộ 10, Quốc lộ 37C và cao tốc Bắc – Nam, khu vực hai bên sông Đáy có khả năng kết nối nhanh với nhiều hành lang kinh tế quan trọng.
Đây cũng là cơ sở để khu vực được định hướng trở thành đầu mối giao thông và cửa ngõ phía Nam của vùng đồng bằng sông Hồng. Nếu hệ thống giao thông và quy hoạch đô thị được triển khai đồng bộ, tác động sẽ không chỉ dừng lại trong phạm vi 6.670 ha.
Những khu vực lân cận có thể được hưởng lợi từ quá trình mở rộng không gian đô thị, sự gia tăng dân số, nhu cầu thương mại – dịch vụ và quá trình hình thành các trung tâm việc làm mới.
Với thị trường bất động sản, đây cũng là thông tin đáng theo dõi. Tuy nhiên, giá trị dài hạn sẽ phụ thuộc vào những bước tiếp theo như quy hoạch chi tiết, kế hoạch đầu tư hạ tầng, tiến độ triển khai và khả năng hiện thực hóa các chức năng đô thị đã được đặt ra.
Ninh Bình đang tìm một hình hài đô thị mới
Điều đáng chú ý nhất của quy hoạch hai bên sông Đáy có lẽ không phải con số 6.670 ha hay dự báo 650.000 dân. Quan trọng hơn là cách Ninh Bình đang tìm kiếm một mô hình phát triển riêng.
Một bên là những khu đô thị mới, hạ tầng thông minh và nhu cầu của một trung tâm kinh tế đang mở rộng. Một bên là làng xóm, di tích, mặt nước và lớp văn hóa được tích lũy qua nhiều thế hệ.
Ở giữa hai không gian ấy là sông Đáy. Nếu trước đây dòng sông là đường phân cách, quy hoạch mới muốn biến nó thành đường nối.
Đó cũng có thể trở thành hình ảnh tiêu biểu cho quá trình chuyển mình của Ninh Bình trong những năm tới: không lựa chọn giữa hiện đại và di sản, mà tìm cách để hai giá trị cùng tồn tại trong một cấu trúc đô thị mới.
Theo quyết định được phê duyệt, thời gian lập đồ án tối đa không quá 9 tháng kể từ ngày lựa chọn được đơn vị tư vấn. Điều đó có nghĩa, những đường nét cụ thể hơn của vùng đô thị 6.670 ha hai bên sông Đáy sẽ dần xuất hiện trong thời gian tới.
Và khi bản quy hoạch đi từ những nét vẽ trên giấy sang hệ thống đường sá, công viên, trung tâm dịch vụ và những khu dân cư thực tế, sông Đáy có thể sẽ không còn đứng bên cạnh đô thị Ninh Bình.
Dòng sông sẽ trở thành một phần của chính trung tâm đô thị ấy.
