Thành phố Hà Nội chuyển quyền quản lý và vận hành nhà chung cư cho cấp xã

Quản lý và vận hành nhà chung cư đôi khi còn phức tạp hơn điều hành một doanh nghiệp nhỏ. Từ phí dịch vụ, quỹ bảo trì, mâu thuẫn giữa cư dân và ban quản trị cho đến các tranh chấp tài chính kéo dài,… tất cả đều diễn ra trong không gian vài nghìn mét vuông, nhưng ảnh hưởng trực tiếp tới hàng trăm, thậm chí hàng nghìn con người.

Từ ngày 23/2, Hà Nội chính thức bước vào một thay đổi đáng chú ý giao UBND cấp xã chủ trì kiểm tra, giám sát hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn. Đây không chỉ là điều chỉnh kỹ thuật trong bộ máy hành chính mà là bước tái cấu trúc cách đô thị quản lý “không gian sống tập thể” nơi ngày càng nhiều người dân Thủ đô lựa chọn an cư.

Từ quận, sở về gần dân hơn

Trước đây, công tác quản lý chung cư và vận hành nhà chủ yếu do cấp quận, huyện và Sở Xây dựng đảm trách. Tuy nhiên, khi mô hình chính quyền hai cấp có hiệu lực từ 1/7/2025 theo Thông tư 09/2025 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2023 thẩm quyền được phân bổ lại.

UBND cấp xã giờ đây không chỉ “nắm tình hình” mà trực tiếp chịu trách nhiệm quản lý, theo dõi và kiểm tra hoạt động vận hành các chung cư trên địa bàn. Hà Nội tiếp tục cụ thể hóa điều này bằng quy định sửa đổi, bổ sung về khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ban hành ngày 13/2, trong đó xác định rõ cấp xã là cơ quan chịu trách nhiệm chính.

Điểm mấu chốt của sự thay đổi nằm ở một chữ: gần. Gần cư dân hơn, gần thực tế vận hành hơn, và gần các tranh chấp phát sinh hàng ngày hơn.

Cấp xã làm gì trong “mê cung” chung cư?

Với chung cư không thuộc tài sản công, UBND cấp xã sẽ trực tiếp giải quyết các tranh chấp về kinh phí quản lý, bàn giao và sử dụng quỹ bảo trì phần sở hữu chung vốn là điểm nóng kéo dài nhiều năm tại nhiều dự án.

Đối với chung cư thuộc tài sản công, cấp xã được giao chủ trì kiểm tra hoạt động của chủ đầu tư, đơn vị vận hành và ban quản trị trong quản lý tài chính; đồng thời xử lý tranh chấp phát sinh trong tòa nhà.

Ngoài ra, cấp xã phải kiểm tra tình hình báo cáo tài chính dịch vụ vận hành và việc quản lý và vận hành nhà chung cư thuộc tài sản công. Khi phát sinh vướng mắc vượt thẩm quyền, chính quyền cấp xã sẽ tổng hợp và báo cáo về Sở Xây dựng để phối hợp cùng Sở Tài chính và cơ quan thuế, trình UBND TP xem xét.

Nói cách khác, cấp xã trở thành “điểm chạm đầu tiên” của cư dân khi có vấn đề thay vì phải đi qua nhiều tầng nấc hành chính như trước.

Khung giá giữ nguyên nhưng cách giám sát thay đổi

Song song với việc phân quyền, Hà Nội ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Đáng chú ý mức giá không thay đổi so với hiện hành.

Cụ thể, chung cư không có thang máy áp dụng mức tối thiểu 700 đồng/m²/tháng và tối đa 5.000 đồng/m²/tháng. Với chung cư có thang máy, mức giá tối thiểu là 1.200 đồng/m²/tháng và tối đa 16.500 đồng/m²/tháng.

Khung giá này chưa bao gồm bảo hiểm cháy nổ, thù lao ban quản trị hay các dịch vụ cao cấp như bể bơi, phòng gym, truyền hình cáp, internet,…

Việc giữ nguyên khung giá cho thấy thành phố không đặt mục tiêu tăng chi phí cho cư dân mà tập trung vào minh bạch hóa và kiểm soát chất lượng dịch vụ. Khi cấp xã trực tiếp giám sát câu chuyện không còn chỉ là “thu bao nhiêu” mà là “chi thế nào và có đúng không”.

Quản lý và vận hành nhà chung cư là bài toán của đô thị hiện đại

Hà Nội hiện có hàng nghìn tòa nhà chung cư, từ nhà ở xã hội, tái định cư đến cao cấp. Mỗi tòa nhà là một cộng đồng thu nhỏ, nơi các mối quan hệ dân sự, tài chính và pháp lý đan xen.

Trong nhiều năm, không ít tranh chấp kéo dài vì quỹ bảo trì không được bàn giao đầy đủ, ban quản trị và cư dân bất đồng, chủ đầu tư chậm thực hiện nghĩa vụ. Khi cơ quan quản lý ở cấp cao hơn can thiệp, quá trình xử lý thường mất thời gian do khoảng cách hành chính và khối lượng công việc lớn.

Phân quyền cho cấp xã là cách Hà Nội rút ngắn chuỗi xử lý. Chính quyền cơ sở nắm rõ địa bàn, hiểu đặc thù từng khu dân cư và có khả năng tiếp cận nhanh hơn khi có phản ánh.

Cơ hội và thách thức song hành

Tuy nhiên, quyền hạn đi kèm trách nhiệm. Khi cấp xã trở thành “trọng tài” trong nhiều tranh chấp, áp lực năng lực chuyên môn và tính minh bạch sẽ tăng lên.

Quản lý tài chính dịch vụ vận hành chung cư không chỉ là đọc báo cáo thu – chi mà còn đòi hỏi hiểu rõ quy định pháp luật về nhà ở, kế toán, thuế và cả kỹ năng hòa giải xung đột. Để cơ chế mới vận hành hiệu quả, việc đào tạo, tăng cường nguồn lực cho cấp xã là điều không thể thiếu.

Ở chiều ngược lại, cư dân cũng cần thay đổi tư duy. Việc có cơ quan gần dân hơn không đồng nghĩa mọi mâu thuẫn đều được giải quyết ngay lập tức. Tinh thần hợp tác, minh bạch và tuân thủ quy định vẫn là nền tảng quan trọng.

Tác động tới thị trường bất động sản

Với thị trường bất động sản quyết định này mang ý nghĩa dài hạn. Một tòa chung cư được quản lý tốt sẽ giữ giá trị tài sản tốt. Ngược lại, nơi thường xuyên tranh chấp, thiếu minh bạch tài chính sẽ khó thu hút người mua mới.

Khi cấp xã tham gia sâu vào giám sát, chất lượng vận hành có cơ hội được nâng chuẩn đồng đều hơn giữa các khu vực. Điều này góp phần tạo môi trường sống ổn định yếu tố ngày càng được người mua nhà coi trọng, không kém vị trí hay tiện ích.

Trong bối cảnh Hà Nội tiếp tục phát triển các dự án khu đô thị mới, việc hoàn thiện cơ chế quản lý vận hành là bước đi cần thiết để bảo đảm sự phát triển bền vững. Nhà không chỉ để bán mà còn phải được quản lý tốt suốt vòng đời sử dụng.

Một bước chuyển của quản trị đô thị

Việc Hà Nội chuyển quyền quản lý và vận hành nhà chung cư cho cấp xã không phải động thái mang tính biểu tượng mà là thay đổi cấu trúc quản trị. Khi đô thị mở rộng dân số tăng và mô hình nhà ở tập trung trở thành chủ đạo, cách quản lý cũng phải tiến hóa theo.

Quyết định này cho thấy thành phố đang lựa chọn hướng tiếp cận gần dân, tăng tính chịu trách nhiệm và minh bạch ở cấp cơ sở. Nếu được triển khai đồng bộ, đây sẽ là nền tảng để xây dựng những cộng đồng chung cư văn minh hơn nơi cư dân không chỉ sống cạnh nhau mà cùng nhau bảo vệ giá trị tài sản và chất lượng sống của mình.

Trong bức tranh phát triển đô thị hiện đại, quản lý vận hành nhà chung cư không còn là phần hậu trường. Nó chính là yếu tố quyết định một tòa nhà có thực sự đáng sống hay không. Và từ nay, câu chuyện ấy bắt đầu ngay tại cấp xã.