Vị trí: Liêm Hà 
Hơn 200 ha đất tại Măng Đen vừa được UBND tỉnh Quảng Ngãi giao, cho thuê đợt 1 để Sun World triển khai Khu đô thị số 1. Đáng chú ý, trong quỹ đất này chỉ gần 40 ha dành cho nhà ở, trong khi hơn 73,7 ha được bố trí cho hạ tầng xã hội, hơn 19,3 ha cho dịch vụ – du lịch cùng diện tích lớn dành cho giao thông, cây xanh và mặt nước. Những con số phần nào hé lộ cách một khu đô thị 264 ha, tổng vốn hơn 6.700 tỷ đồng đang được chuẩn bị tại vùng cao nguyên Măng Đen.
Ngày 14/9, UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành quyết định giao, cho thuê đất đợt 1 cho Công ty TNHH Tập đoàn Sun World để triển khai Dự án Khu đô thị số 1 tại xã Măng Đen.
Tổng diện tích được giao trong đợt này hơn 200 ha, thuộc thôn Đăk Long. Quỹ đất đã được thu hồi và chuyển mục đích sử dụng theo quy định, tạo cơ sở để nhà đầu tư tiến thêm một bước trong quá trình triển khai dự án.
Trước đó, tại buổi làm việc với địa phương hồi tháng 7, Sun Group từng đề nghị sớm bàn giao khoảng 100 ha để có điều kiện khởi công dự án ngay trong năm 2026.
Nhưng quyết định lần này đi xa hơn con số đó.
Hơn 200 ha được giao, cho thuê ngay trong đợt đầu, tương đương phần lớn diện tích của Khu đô thị số 1 có tổng quy mô khoảng 264 ha.
Điều đó khiến câu chuyện Măng Đen bước sang một giai đoạn đáng chú ý: từ những định hướng trên quy hoạch tới việc chuẩn bị quỹ đất cụ thể để triển khai.
Chỉ gần 40 ha trong hơn 200 ha dành cho nhà ở
Một chi tiết đáng quan tâm trong cơ cấu sử dụng đất của dự án là tỷ trọng đất ở. Trong hơn 200 ha được giao và cho thuê đợt 1, gần 40 ha được bố trí phát triển nhà ở gồm liền kề và biệt thự.
Trong khi đó, diện tích dành cho các chức năng khác lớn hơn đáng kể.
Gần 50 ha được bố trí cho giao thông. Hơn 73,7 ha dành cho các công trình hạ tầng xã hội như y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao và cây xanh công cộng.
Dự án còn có hơn 19,3 ha dành cho khu dịch vụ và công trình du lịch; hơn 20 ha cho cây xanh các loại, ao hồ, sông suối cùng những diện tích khác theo quy hoạch.
Cơ cấu này cho thấy Khu đô thị số 1 không được định hướng đơn thuần như một dự án phân lô nhà ở quy mô lớn.
Nhà ở chỉ là một cấu phần. Phần còn lại của bài toán là làm thế nào để tạo ra đủ dịch vụ, hạ tầng xã hội, cảnh quan và hoạt động du lịch để khu vực có thể vận hành quanh năm.
Điều này đặc biệt quan trọng với Măng Đen – một địa phương mà giá trị cốt lõi nằm nhiều ở khí hậu và môi trường tự nhiên.
Một khu đô thị nhưng bài toán chính lại là du lịch và trải nghiệm
Dự án Khu đô thị số 1 từng được UBND tỉnh Kon Tum cũ chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 6/2025.
Ngay từ định hướng ban đầu, dự án đã mang tính chất của một khu đô thị đa chức năng, kết hợp đô thị thể thao, chăm sóc sức khỏe toàn diện, thung lũng văn hóa, nhà ở, thương mại, dịch vụ, du lịch nghỉ dưỡng và cơ sở lưu trú.
Đến đầu năm 2026, UBND tỉnh Quảng Ngãi phê duyệt kết quả lựa chọn Sun World làm nhà đầu tư.
Nếu triển khai đúng định hướng, đây sẽ là mô hình mà ranh giới giữa một khu đô thị và một điểm đến du lịch trở nên ít rõ ràng hơn.
Người đến Măng Đen có thể ở lại nghỉ dưỡng, trải nghiệm thiên nhiên, thể thao, chăm sóc sức khỏe và văn hóa.
Trong khi cư dân sống tại đây lại có thể sử dụng chính hệ thống dịch vụ vốn được xây dựng để phục vụ khách du lịch.
Hai nhóm nhu cầu bổ trợ cho nhau. Du lịch tạo dòng người cho thương mại và dịch vụ. Cư dân thường trú tạo nhu cầu ổn định quanh năm. Khi hai yếu tố cùng tồn tại, một điểm đến có cơ hội hình thành đời sống kinh tế thường xuyên hơn thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào mùa cao điểm.
Măng Đen không cần thêm một đô thị giống nơi khác
Có một bài toán khó đối với những vùng có tài nguyên thiên nhiên đặc biệt: phát triển càng nhanh, nguy cơ đánh mất chính thứ tạo nên sức hút ban đầu càng lớn.
Măng Đen cũng đứng trước câu hỏi ấy. Khu vực được biết đến với khí hậu mát mẻ quanh năm, nhiệt độ trung bình khoảng 18–22°C và độ che phủ rừng trên 75%. Hệ sinh thái rừng cùng địa hình cao nguyên tạo nên một môi trường khác biệt so với phần lớn các đô thị đồng bằng.
Nếu bê nguyên mô hình phát triển của những thành phố lớn lên Măng Đen, lợi thế này rất dễ bị suy giảm.
Bởi người ta tìm đến Măng Đen không phải để nhìn thấy một phiên bản khác của Hà Nội, Đà Nẵng hay TP.HCM.
Thứ hấp dẫn nằm ở rừng, khí hậu, mặt nước, sự yên tĩnh và khoảng cách vừa đủ với nhịp sống đô thị thông thường.
Vì vậy, giá trị của dự án 264 ha trong tương lai không nên được đánh giá bằng việc xây được bao nhiêu căn biệt thự hay nhà liền kề.
Câu hỏi quan trọng hơn là sau khi hàng nghìn tỷ đồng được đầu tư, Măng Đen có giữ được lý do khiến du khách muốn đến hay không.
Hơn 6.700 tỷ đồng và tham vọng tạo một điểm đến mới
Theo kế hoạch, Khu đô thị số 1 có tổng mức đầu tư hơn 6.700 tỷ đồng.
Đây cũng là dự án được Sun Group xác định ưu tiên trong số ba khu đô thị số 1, số 4 và số 5 mà doanh nghiệp đang quan tâm triển khai tại xã Măng Đen.
Việc ưu tiên Khu đô thị số 1 có thể được lý giải từ chính tính chất đa chức năng của dự án.
Nếu các cấu phần về du lịch, lưu trú, thương mại, thể thao, chăm sóc sức khỏe và văn hóa được triển khai đồng bộ, khu vực này có khả năng đóng vai trò như một điểm khởi đầu để hình thành hệ sinh thái dịch vụ lớn hơn.
Đây cũng là cách Sun Group từng lựa chọn tại một số điểm đến: không chỉ phát triển bất động sản, mà đưa các hoạt động vui chơi, giải trí, nghỉ dưỡng và dịch vụ vào cùng một hệ sinh thái.
Tuy nhiên, Măng Đen có những đặc điểm rất riêng.
Ở đây, bài toán không phải tạo thêm một điểm đến đông người bằng mọi giá, mà là tìm được sự cân bằng giữa lượng khách, trải nghiệm và khả năng bảo tồn môi trường tự nhiên.
Được giao đất nhưng đi cùng những mốc tiến độ rõ ràng
Quyết định của UBND tỉnh Quảng Ngãi cũng đặt ra những yêu cầu cụ thể đối với nhà đầu tư sau khi được bàn giao đất.
Theo đó, trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa, hoặc trường hợp tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ được xác định trong dự án đầu tư, Sun World phải đưa đất vào sử dụng theo quy định.
Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao chủ trì cùng các cơ quan liên quan xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với phần diện tích tương ứng.
Yêu cầu được đặt ra là quá trình xác định giá phải đúng quy định, không để xảy ra thất thoát, lãng phí.
Cơ quan chức năng cũng thực hiện ký hợp đồng thuê đất đối với phần diện tích thuê và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Như vậy, quyết định giao hơn 200 ha là bước tiến pháp lý quan trọng, nhưng chưa đồng nghĩa toàn bộ dự án có thể ngay lập tức được xây dựng.
Nhà đầu tư vẫn phải tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính, thủ tục và yêu cầu triển khai tương ứng trong từng giai đoạn.
Măng Đen được đặt vào vị trí “cực tăng trưởng phía Tây”
Ở quy mô lớn hơn một dự án, Quảng Ngãi đang xác định Măng Đen là một cực tăng trưởng phía Tây, trong đó du lịch được đặt ở vị trí nền tảng cho phát triển kinh tế – xã hội và kết nối trục biển – rừng của địa phương.
Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng bộ xã Măng Đen lần thứ I, nhiệm kỳ 2025–2030 cũng đặt mục tiêu đưa Măng Đen đạt tiêu chí Khu du lịch Quốc gia vào năm 2030, hướng tới vai trò trung tâm nghỉ dưỡng thiên nhiên của Việt Nam.
Để mục tiêu này trở thành thực tế, Măng Đen cần nhiều hơn cảnh đẹp.
Một điểm đến muốn giữ khách lâu hơn cần khách sạn và cơ sở lưu trú. Muốn khách quay lại cần trải nghiệm mới. Muốn thu hút cư dân dài hạn cần y tế, giáo dục, thương mại và việc làm. Muốn lượng khách tăng nhưng không phá vỡ cảnh quan lại cần hạ tầng giao thông và quy hoạch đủ tốt.
Đó là lý do những dự án đa chức năng quy mô lớn có thể đóng vai trò đáng kể nếu được phát triển đúng hướng.
Hơn 200 ha đất mới chỉ là điểm bắt đầu
Quyết định giao, cho thuê hơn 200 ha đất cho Sun World là một bước quan trọng để Khu đô thị số 1 chuyển từ kế hoạch sang giai đoạn có điều kiện triển khai thực tế.
Nhưng đối với một dự án 264 ha giữa vùng cao nguyên có độ che phủ rừng lớn, thước đo thành công cuối cùng không nên chỉ là tốc độ xây dựng.
Điều đáng theo dõi hơn là 73,7 ha hạ tầng xã hội sẽ được hình thành ra sao; hơn 19,3 ha dịch vụ – du lịch tạo ra những trải nghiệm gì; quỹ đất cây xanh, mặt nước được bảo tồn và kết nối thế nào; và khu đô thị có thực sự tạo thêm lý do để du khách ở lại Măng Đen lâu hơn hay không.
Nếu làm được những điều đó, giá trị của hơn 6.700 tỷ đồng đầu tư sẽ không chỉ nằm bên trong ranh giới 264 ha của dự án.
Bởi với Măng Đen, một dự án tốt không phải dự án xây thật nhiều giữa thiên nhiên, mà là dự án khiến kinh tế có thể phát triển trong khi thiên nhiên vẫn là lý do lớn nhất để người ta muốn tìm đến.
