Vị trí: Liêm Hà 
Nằm trên cù lao giữa sông Trà Khúc, sở hữu quy mô khoảng 162 ha và tổng mức đầu tư gần 9.700 tỷ đồng, Khu đô thị mới An Phú đang bước thêm những bước quan trọng trước thời điểm khởi công. Quảng Ngãi hiện đẩy nhanh kiểm đếm, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị tái định cư, đánh giá tác động môi trường và quy hoạch chi tiết 1/500. Nếu được triển khai đúng định hướng, nơi được gọi là “Đảo Ngọc” không chỉ bổ sung hàng nghìn sản phẩm nhà ở mà còn có thể tạo ra một không gian đô thị mới giữa hai bờ sông Trà Khúc.
Một cù lao giữa sông thường được nhìn bằng hai cách. Ở góc độ tự nhiên, đó là một vùng đất có lợi thế đặc biệt về mặt nước và cảnh quan.
Nhưng dưới góc độ phát triển đô thị, vị trí ấy lại đặt ra một bài toán phức tạp hơn: giao thông kết nối thế nào, hạ tầng thoát nước ra sao, không gian công cộng được tổ chức ở đâu và làm thế nào để quá trình xây dựng không khiến cảnh quan vốn tạo nên giá trị của khu vực bị mất đi.
Dự án khu đô thị mới An Phú tại Quảng Ngãi đang đứng trước chính bài toán ấy. Sau khi hoàn tất bước lựa chọn nhà đầu tư, dự án quy mô khoảng 162 ha đang chuyển dần từ hồ sơ sang những công việc cụ thể ngoài thực địa.
Từ quyết định lựa chọn nhà đầu tư đến kiểm đếm từng khu đất
Theo thông tin từ địa phương, UBND tỉnh Quảng Ngãi mới đây đã tổ chức cuộc họp với các sở, ngành và đơn vị liên quan để rà soát tiến độ Khu đô thị mới An Phú.
Trước đó, ngày 2/4/2026, UBND tỉnh phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư tại Quyết định số 1069.
Đến ngày 15/5/2026, Sở Xây dựng ký hợp đồng với liên danh trúng thầu gồm Công ty TNHH Quản lý và Dịch vụ Hạ tầng Kỹ thuật Miền Trung và Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản Mặt Trời Đà Nẵng, thuộc hệ sinh thái Sun Group.
Dự án được triển khai tại phường Trương Quang Trọng và phường Cẩm Thành.
Hiện nay, một trong những công việc quan trọng nhất là giải phóng mặt bằng.
UBND phường Trương Quang Trọng đã ban hành thông báo thu hồi đất và trao thông báo tới những người có đất bị ảnh hưởng. Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh đang tiến hành điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm.
Đây là giai đoạn ít xuất hiện trong những hình ảnh phối cảnh của một khu đô thị nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực tế.
Bởi trước khi một thành phố mới có thể mọc lên, từng thửa đất phải được xác định nguồn gốc, hiện trạng, quyền sử dụng và phương án bồi thường.
Quảng Ngãi yêu cầu ưu tiên những khu vực có thể xử lý trước
Để đẩy nhanh tiến độ, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh được yêu cầu tập trung kiểm kê, xác định nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất.
Trước mắt, ưu tiên được dành cho đất do Nhà nước quản lý, đất nông nghiệp, đất hạ tầng và những khu vực đã có đủ cơ sở lập phương án bồi thường.
Song song với đó là việc tiếp tục rà soát đất ở và những trường hợp có tính chất phức tạp hơn.
Cách triển khai theo từng nhóm quỹ đất giúp dự án không nhất thiết phải chờ toàn bộ 162 ha hoàn tất cùng một thời điểm mới có thể chuẩn bị cho những bước tiếp theo.
Tuy nhiên, giải phóng mặt bằng mới chỉ là một phần.
Các thủ tục về đánh giá tác động môi trường, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và tái định cư cũng đang được triển khai.
Đáng chú ý, các đơn vị liên quan đồng thời được yêu cầu khảo sát vị trí và chuẩn bị điều kiện cần thiết để tổ chức lễ khởi công dự án theo kế hoạch.
Điều này cho thấy An Phú đang tiến gần hơn tới giai đoạn triển khai xây dựng, dù thời điểm khởi công cụ thể còn phụ thuộc vào tiến độ hoàn thành các thủ tục và mặt bằng cần thiết.
Gần 9.700 tỷ đồng trên một cù lao giữa sông Trà Khúc
Khu đô thị mới An Phú có tổng diện tích sử dụng đất khoảng 162 ha, tổng mức đầu tư khoảng 9.700 tỷ đồng.
Vị trí dự án nằm tại khu vực Đảo Ngọc – cù lao giữa sông Trà Khúc.
Đây chính là yếu tố khiến An Phú có đặc điểm khác với một khu đô thị thông thường.
Sông không nằm ở phía ngoài dự án.
Sông là một phần của cấu trúc cảnh quan bao quanh khu vực.
Điều đó mang lại lợi thế về tầm nhìn, không gian mở và khả năng tổ chức những tuyến cảnh quan ven nước. Nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về cao độ, thoát nước, hạ tầng kỹ thuật và sự hài hòa giữa mật độ xây dựng với cảnh quan tự nhiên.
Nếu được tổ chức tốt, mặt nước có thể trở thành phần quan trọng trong đời sống đô thị.
Nếu khai thác quá mức, chính đặc điểm khiến dự án khác biệt ban đầu có thể bị suy giảm.
Bởi vậy, với An Phú, câu hỏi đáng quan tâm không chỉ là “sẽ xây bao nhiêu căn nhà?”, mà còn là “sẽ dành lại bao nhiêu không gian cho dòng sông và cộng đồng?”
Từ liền kề, biệt thự đến hơn 1.500 căn nhà ở xã hội
Cơ cấu sản phẩm của An Phú cho thấy đây không phải một khu đô thị chỉ hướng tới một nhóm khách hàng.
Theo phương án dự án, gần 300 căn nhà liền kề sẽ được xây thô và hoàn thiện mặt ngoài với quy mô 5 tầng.
Khu đô thị còn dự kiến có hơn 1.900 căn chung cư xây thô, hoàn thiện cơ bản và khoảng 1.530 căn nhà ở xã hội được xây dựng hoàn chỉnh.
Ngoài ra là trên 1.270 lô đất ở liền kề và 585 lô đất biệt thự.
Quy mô này tạo ra một cơ cấu cư dân khá đa dạng nếu dự án được hình thành đúng kế hoạch.
Người mua biệt thự và liền kề có nhu cầu khác với cư dân chung cư.
Nhóm sử dụng nhà ở xã hội lại có mức thu nhập và yêu cầu chi phí sinh hoạt khác.
Khi nhiều nhóm cư dân cùng sống trong một khu vực, hạ tầng công cộng trở nên quan trọng hơn rất nhiều.
Trường học, y tế, thương mại, thể thao, cây xanh và giao thông khi ấy không còn là những tiện ích bổ sung để làm đẹp dự án.
Chúng trở thành điều kiện để một cộng đồng hàng nghìn hộ gia đình có thể vận hành hàng ngày.
Tái định cư không nên chỉ dừng ở việc có một căn nhà mới
Một nội dung đang được Quảng Ngãi đặc biệt quan tâm là quỹ đất tái định cư.
Các cơ quan chức năng được yêu cầu khẩn trương xác định nhu cầu, vị trí và quỹ đất phục vụ những hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án.
Yêu cầu đặt ra là các khu tái định cư phải phù hợp với định hướng phát triển đô thị, có hạ tầng đồng bộ và tạo điều kiện để người dân ổn định cuộc sống.
Đây là một chi tiết quan trọng.
Bởi một hộ gia đình bị thu hồi đất không chỉ mất đi diện tích đất.
Họ có thể phải thay đổi sinh kế, nơi học của con, khoảng cách tới chợ, nơi làm việc và mạng lưới quan hệ cộng đồng đã hình thành trong nhiều năm.
Vì vậy, chất lượng của một dự án tái thiết hay phát triển đô thị lớn không chỉ được nhìn từ những công trình sẽ xuất hiện sau này.
Cách dự án giải quyết quyền lợi và cuộc sống của những người đang sinh sống tại khu vực cũng là một phần của chất lượng phát triển.
Đảo Ngọc sẽ kết nối hai bờ sông Trà Khúc như thế nào?
Một trong những mục tiêu được đặt ra cho Khu đô thị mới An Phú là tăng cường khả năng kết nối và lưu thông giữa hai bờ sông Trà Khúc.
Điều này có thể khiến dự án mang ý nghĩa rộng hơn ranh giới 162 ha.
Một cù lao giữa sông nếu kết nối hạn chế thường mang tính chất tương đối biệt lập.
Nhưng khi hệ thống giao thông được tổ chức lại và kết nối tốt với hai bờ, khu vực giữa sông có thể trở thành một phần của mạng lưới đô thị thay vì đứng tách khỏi thành phố.
Khi ấy, An Phú không chỉ là nơi ở.
Các hoạt động thương mại, dịch vụ, giáo dục, y tế, văn hóa và thể thao có thể thu hút cả người dân từ những khu vực lân cận.
Đây cũng là điều quyết định khả năng tạo sức sống cho một đô thị mới.
Một khu đô thị chỉ phục vụ người sở hữu bất động sản bên trong sẽ có phạm vi hoạt động khá hẹp.
Ngược lại, nếu không gian công cộng và dịch vụ có khả năng thu hút người dân từ bên ngoài, dự án có cơ hội trở thành một phần tự nhiên của thành phố.
162 ha cần một bản sắc khác với những khu đô thị thông thường
An Phú được định hướng trở thành khu đô thị có công năng hỗn hợp với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ, gắn với phát triển nhà ở.
Mục tiêu xa hơn là tạo điểm nhấn kiến trúc và hình thành một biểu tượng đô thị bên sông Trà Khúc.
Nhưng “biểu tượng” là khái niệm không thể tạo ra chỉ bằng một tòa nhà cao hay một công trình có hình thức khác lạ.
Một khu đô thị trở thành dấu ấn của thành phố khi người dân thực sự sử dụng nó.
Khi bờ sông có người đi bộ vào buổi chiều.
Khi công viên có trẻ nhỏ vui chơi.
Khi quảng trường có hoạt động cộng đồng.
Khi các tuyến thương mại có khách.
Và khi người dân Quảng Ngãi coi khu vực ấy như một phần của thành phố chứ không chỉ là một dự án bất động sản.
Với một vị trí đặc biệt như cù lao giữa sông Trà Khúc, An Phú có chất liệu tự nhiên để tạo nên bản sắc ấy.
Phần còn lại phụ thuộc vào cách quy hoạch được chuyển thành không gian thực tế.
Tám năm để hình thành một khu đô thị mới
Theo kế hoạch, dự án có thời hạn hoạt động 50 năm kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất. Tiến độ thực hiện được xác định trong vòng 8 năm kể từ ngày nhà đầu tư được lựa chọn theo quy định.
Điều đó cho thấy đây sẽ là một quá trình dài.
Từ giải phóng mặt bằng, tái định cư, hoàn thiện pháp lý tới xây dựng hạ tầng, nhà ở, trường học, thương mại và các công trình công cộng đều cần thời gian.
Bởi vậy, diễn biến đáng chú ý nhất của An Phú hiện nay không nằm ở những kỳ vọng xa hơn về giá trị bất động sản.
Nó nằm ở những việc rất cụ thể đang diễn ra: thông báo thu hồi đất đã được ban hành, quá trình đo đạc và kiểm đếm đang thực hiện, quỹ tái định cư đang được chuẩn bị, quy hoạch 1/500 và thủ tục môi trường đang tiếp tục hoàn thiện, đồng thời địa phương bắt đầu chuẩn bị điều kiện cho lễ khởi công.
Đó là khoảng cách quan trọng giữa một dự án mới tồn tại trên hồ sơ và một dự án bắt đầu tiến về phía công trường.
Nếu những bước này được giải quyết đúng tiến độ, gần 9.700 tỷ đồng vốn đầu tư sẽ từng bước được chuyển thành hạ tầng và không gian đô thị trên 162 ha giữa sông Trà Khúc.
Và khi đó, giá trị đáng chờ đợi nhất của “Đảo Ngọc” An Phú có lẽ không phải là việc nơi đây xuất hiện thêm bao nhiêu căn biệt thự hay chung cư. Điều đáng quan tâm hơn là liệu một cù lao giữa sông có thể trở thành một phần sống động của Quảng Ngãi – nơi cảnh quan tự nhiên không biến mất khi đô thị xuất hiện, mà trở thành chính lý do để đô thị ấy khác với phần còn lại.
