Vị trí: Liêm Hà 
Thách thức với thị trường bất động sản năm 2025 cần phương án tháo gỡ. Sau cú chạm đáy vào năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2024 bắt đầu xuất hiện dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn tồn đọng hàng loạt vấn đề chưa được giải quyết triệt để. Bước sang năm 2025, nhiều thách thức lớn vẫn đang án ngữ thị trường nhà ở, đòi hỏi những giải pháp kịp thời và bền vững để đưa ngành bất động sản trở lại quỹ đạo phát triển lành mạnh.
Thị trường bất động sản năm 2025 thừa nhà cao cấp, thiếu nhà ở bình dân trầm trọng
Một trong những nghịch lý lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là tình trạng mất cân đối nguồn cung giữa các phân khúc. Tại Hà Nội, theo báo cáo của OneHousing, năm 2024 có khoảng 30.000 căn hộ được mở bán mới, trong đó 70% là căn hộ cao cấp, phần còn lại là hạng sang. Còn ở TP.HCM, trong tổng số khoảng 12.000 căn hộ dự kiến chào bán trong năm 2025, tỷ lệ căn hộ cao cấp chiếm tới 88%.
Điều này đồng nghĩa với việc các căn hộ trung cấp, vốn từng chiếm lĩnh thị trường, đang dần biến mất khỏi các đô thị lớn. Sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền khiến thị trường rơi vào thế mất cân bằng nghiêm trọng. Đó cũng là nguyên nhân khiến Bộ Xây dựng phải điều chỉnh lại khung giá phân khúc nhà ở, nếu trước đây nhà bình dân được tính là dưới 25 triệu đồng/m² thì nay con số này đã nâng lên dưới 45 triệu đồng/m².
Tuy vậy, điều chỉnh khung giá chỉ mang tính hình thức nếu không đi kèm với chính sách hỗ trợ phát triển nguồn cung thực tế. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, trong năm 2024, tỷ lệ nhà ở giá rẻ chỉ chiếm khoảng 5-7% tổng nguồn cung căn hộ mới, trong khi phân khúc cao cấp chiếm tới 60-65%. Số còn lại là căn hộ trung cấp, dao động từ 30-35%.
Theo Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, sự áp đảo của phân khúc cao cấp đang khiến thị trường mất phương hướng. Phân khúc cao cấp chủ yếu dành cho giới đầu tư, người có tiền. Trong khi đó, người dân có nhu cầu thực sự lại không tìm thấy sản phẩm phù hợp. Nếu không sớm điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm, nguy cơ thị trường tiếp tục trầm lắng là khó tránh khỏi.
Thực trạng nhiều căn hộ tái định cư bị bỏ hoang
Trong khi người dân đô thị đang mỏi mòn tìm nhà ở phù hợp, hàng chục nghìn căn hộ tái định cư lại đang bị bỏ hoang trên khắp cả nước. Đây là vấn đề gây nhức nhối trong suốt nhiều năm qua, nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hiệu quả để xử lý triệt để.
Tại Hà Nội, có tới hơn 4.000 căn hộ tái định cư bị bỏ trống trong tổng số 14.200 căn thuộc 174 khu tái định cư. Nhiều tòa nhà được xây dựng hoàn thiện nhưng chưa có người về ở, hoặc phần diện tích thương mại bị bỏ không nhiều năm liền vì không có đơn vị thuê.
TP.HCM cũng không khá hơn, khi ghi nhận khoảng 9.000 căn hộ tái định cư hiện không có người ở. Riêng khu tái định cư Bình Khánh, TP Thủ Đức đã có tới hơn 5.300 căn bỏ trống. Dự án Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh cũng ghi nhận hơn 2.000 căn hộ không có người sử dụng dù đã hoàn thành nhiều năm.
Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – HoREA, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, trong bối cảnh người dân thiếu nhà ở, việc để hàng chục nghìn căn hộ tái định cư bị lãng phí là rất bất hợp lý. Tình trạng này phản ánh sự yếu kém trong quản lý quỹ nhà công cũng như sự thiếu kết nối giữa nhu cầu thực và nguồn cung hiện hữu.
Theo ông Châu, một trong những nguyên nhân dẫn tới việc nhà tái định cư bị bỏ hoang là do người dân không mặn mà với vị trí, chất lượng và thiết kế của những căn hộ này. Thêm vào đó, tiến độ cấp quyền sử dụng và các thủ tục pháp lý kéo dài khiến người dân e ngại chuyển đến sinh sống. Việc cải tạo, nâng cấp, hoặc tái phân bổ sử dụng các căn hộ này là điều cấp thiết trong năm 2025 nếu không muốn tài nguyên đất đai tiếp tục bị lãng phí.
Lãi suất thấp nhưng người dân vẫn ngại vay mua nhà
Từ giữa năm 2023 đến nay, mặt bằng lãi suất vay mua nhà đã giảm mạnh. Hiện lãi suất ưu đãi tại các ngân hàng dao động từ 5,5 – 8,5%/năm, thấp hơn rõ rệt so với giai đoạn trước. Thậm chí, lãi suất thả nổi dành cho khách hàng cũ cũng đã giảm xuống còn khoảng 11 – 13%.
Tuy nhiên, điều đáng nói là dù lãi suất đã hạ, nhu cầu vay mua nhà vẫn khá ảm đạm. Theo khảo sát gần đây của chúng tôi với hơn 3.000 người, có tới 52% người tham gia cho biết họ chỉ đủ khả năng mua chung cư dưới 2 tỷ đồng. Gần 40% người khác cho biết không muốn vay vì giá nhà quá cao so với thu nhập thực tế. Khoảng 22% số người được hỏi chọn phương án tiếp tục thuê nhà thay vì vay tiền mua.
TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV – khẳng định, lãi suất hiện tại không còn là rào cản chính. Mấu chốt nằm ở giá nhà, dù được ưu đãi vay, người dân vẫn không dám vay nếu mức giá vượt quá khả năng trả nợ. Đó là tâm lý hoàn toàn hợp lý trong bối cảnh thu nhập chưa cải thiện đáng kể.
Năm 2025, dù nguồn cung có thể dồi dào hơn, nhưng nếu vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp, tình trạng ngại vay mua nhà chắc chắn sẽ tiếp diễn. Nghĩa là, vẫn cần có sự chuyển hướng rõ ràng từ chủ đầu tư, tạo ra các sản phẩm nhà ở giá hợp lý, phù hợp với đại đa số người có nhu cầu thực.
