Vị trí: Liêm Hà 
Dòng vốn dành cho nhà ở xã hội đang tăng, số dự án được giải ngân cũng nhiều hơn, nhưng tốc độ đưa vốn vào thị trường vẫn chưa tương xứng với nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp. Nút thắt không chỉ nằm ở ngân hàng: dự án chưa hoàn thiện pháp lý thì không thể vay, dự án đủ điều kiện chưa chắc chủ đầu tư cần vốn, còn người thực sự cần nhà lại phải cân nhắc rất kỹ khả năng trả nợ trong nhiều năm.
Nhìn từ bên ngoài, bài toán nhà ở xã hội tưởng như khá đơn giản. Người thu nhập thấp cần nhà. Nhà nước có chương trình tín dụng hỗ trợ. Ngân hàng có nguồn vốn. Doanh nghiệp xây dựng dự án.
Nhưng để bốn mắt xích này gặp được nhau lại không hề dễ. Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Khu vực 1 cho thấy chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết 33/NQ-CP vẫn đang được triển khai. Dòng tín dụng tiếp tục tăng nhưng quá trình giải ngân còn gặp nhiều trở ngại.
Đáng chú ý, vấn đề không hẳn là thiếu tiền. Khó khăn nằm ở chỗ tiền có thể đi đâu, dự án nào đủ điều kiện nhận vốn và người mua có thực sự sẵn sàng vay hay không.
Tín dụng tăng nhưng tiền chưa dễ đi hết quãng đường
Đến cuối tháng 8, tại Hà Nội đã có 17 dự án nhà ở xã hội được giải ngân với tổng số tiền hơn 17.240 tỷ đồng, tăng hơn 300 tỷ đồng so với tháng trước.
Trong kỳ có thêm 5 khoản vay mới phát sinh và 6 khoản được giải ngân thêm.
Những con số cho thấy tín dụng vẫn đang được đưa vào phân khúc nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Khu vực 1 cũng chỉ ra một thực tế: nguồn cung dự án còn hạn chế và nhiều dự án vẫn vướng thủ tục pháp lý.
Đây chính là khoảng cách giữa nguồn vốn sẵn có và khả năng hấp thụ vốn.
Ngân hàng có thể chuẩn bị hàng nghìn tỷ đồng, nhưng không thể giải ngân cho một dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.
Ngược lại, một dự án đã hoàn thiện thủ tục và đủ điều kiện vay vốn cũng chưa chắc cần vay ngay nếu chủ đầu tư đang sử dụng nguồn vốn khác hoặc chưa có nhu cầu tín dụng.
Vì vậy, tăng quy mô chương trình tín dụng không đồng nghĩa tiền sẽ ngay lập tức chảy vào thị trường.
Có chủ đầu tư muốn vay nhưng dự án chưa đủ pháp lý
Đây là một trong những nghịch lý đáng chú ý nhất.
Một số chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn để triển khai nhà ở xã hội nhưng hồ sơ pháp lý của dự án chưa hoàn tất. Khi điều kiện pháp lý chưa đáp ứng, ngân hàng không có cơ sở để giải ngân.
Ở chiều ngược lại, có những dự án đã đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn nhưng doanh nghiệp vẫn đang hoàn thiện hồ sơ hoặc chưa phát sinh nhu cầu vay.
Hai trường hợp hoàn toàn khác nhau nhưng cùng dẫn đến một kết quả: vốn chưa được giải ngân.
Điều này cho thấy muốn thúc đẩy tín dụng nhà ở xã hội, không thể chỉ nhìn vào lãi suất hay hạn mức cho vay.
Tiến độ quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng và các thủ tục liên quan của từng dự án cũng ảnh hưởng trực tiếp tới tốc độ dòng vốn.
Một dự án mất thêm một năm để hoàn thiện pháp lý cũng đồng nghĩa nguồn cung nhà ở có thể phải chờ thêm một năm, dù ngân hàng đã chuẩn bị vốn.
Người cần nhà chưa chắc đã dám vay mua nhà
Điểm nghẽn thứ hai nằm ở phía người mua.
Nhà ở xã hội hướng đến những nhóm có khả năng tài chính hạn chế. Đây cũng chính là nhóm phải thận trọng nhất khi quyết định vay dài hạn.
Một người có thu nhập cao và ổn định có thể dễ dàng tính toán khoản vay mua nhà trong 15–20 năm.
Nhưng với công nhân hoặc người lao động có thu nhập biến động, câu chuyện khác hẳn.
Họ không chỉ tính tháng này có đủ tiền trả ngân hàng hay không.
Họ phải nghĩ đến những năm tiếp theo.
Nếu mất việc thì sao? Nếu thu nhập giảm? Nếu gia đình phát sinh thêm chi phí? Sau khi trả tiền nhà mỗi tháng còn đủ cho học hành, y tế và sinh hoạt hay không?
Chính tâm lý lo ngại khả năng trả nợ khiến một bộ phận người có nhu cầu về nhà ở vẫn chưa sẵn sàng vay.
Đây là điểm rất đáng chú ý khi thiết kế chính sách.
Có nhu cầu về chỗ ở không đồng nghĩa có nhu cầu sở hữu nhà bằng mọi giá.
Với một bộ phận công nhân, thuê nhà thực tế hơn mua nhà
Theo đánh giá được nêu trong báo cáo, tại khu vực nông thôn và các khu công nghiệp, nhu cầu thuê nhà của người lao động có thể cao hơn nhu cầu mua nhà ở xã hội.
Điều này không khó lý giải.
Một công nhân làm việc tại khu công nghiệp chưa chắc xác định sinh sống tại địa phương đó trong 20–30 năm.
Họ có thể thay đổi nhà máy, chuyển nơi làm việc hoặc trở về quê.
Nếu phải dành một phần lớn thu nhập để trả khoản vay dài hạn, căn nhà từ một tài sản có thể trở thành áp lực tài chính.
Thuê nhà lại linh hoạt hơn.
Người lao động có thể sống gần nơi làm việc, giảm chi phí đi lại và dễ thay đổi chỗ ở khi công việc thay đổi.
Vì thế, bài toán nhà ở xã hội trong tương lai có lẽ không nên chỉ đặt câu hỏi:
“Cần xây bao nhiêu căn để bán?”
Mà cần thêm một câu hỏi khác:
“Bao nhiêu người thực sự cần mua và bao nhiêu người chỉ cần một nơi ở tốt với mức thuê phù hợp?”
Sự khác biệt này ảnh hưởng trực tiếp tới cơ cấu nguồn cung.
Tiền rẻ không giải quyết được một dự án chưa tồn tại
Thực tế giải ngân hiện nay cho thấy tín dụng ưu đãi chỉ là một phần của chuỗi.
Muốn dòng vốn biến thành căn hộ, trước hết phải có dự án.
Muốn có dự án, phải có quỹ đất, quy hoạch, nhà đầu tư, thủ tục pháp lý và tiến độ xây dựng.
Muốn căn hộ tìm được người mua, giá bán phải phù hợp với thu nhập.
Và muốn người mua sử dụng tín dụng, khoản trả nợ hàng tháng phải nằm trong giới hạn họ có thể duy trì trong thời gian dài.
Chỉ cần một mắt xích bị nghẽn, dòng tiền sẽ dừng lại.
Đó là lý do mở rộng tín dụng nhưng không đồng thời tháo gỡ pháp lý và tăng nguồn cung sẽ khó tạo ra thay đổi đủ lớn trên thị trường.
Hà Nội chuẩn bị thêm 5 dự án trên hơn 16,5 ha
Trong nỗ lực bổ sung nguồn cung, Hà Nội mới đây đề xuất triển khai thêm 5 dự án nhà ở xã hội tại Sơn Đồng, Ô Diên, Vĩnh Hưng và Yên Nghĩa với tổng diện tích hơn 16,5 ha.
Lớn nhất là Khu nhà ở xã hội IEC Sơn Đồng, dự kiến triển khai trên khu đất khoảng 56.840 m² tại xã Sơn Đồng.
Tại phường Vĩnh Hưng, Khu nhà ở xã hội Đoàn Kết được đề xuất trên khu đất khoảng 17.697 m².
Phường Yên Nghĩa dự kiến có hai dự án gồm Nhà ở xã hội Yên Nghĩa 1 với diện tích khoảng 37.367 m² và Yên Nghĩa 2 khoảng 26.334 m².
Dự án còn lại là Nhà ở xã hội Tân Lập tại ô đất A-5, xã Ô Diên, quy mô khoảng 26.773 m².
Việc bổ sung các dự án này nhằm tăng nguồn cung và hỗ trợ Hà Nội thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở xã hội trong năm 2026.
Hà Nội đặt mục tiêu đưa 25.000–27.000 căn ra thị trường
Áp lực nguồn cung trong những năm tới vẫn rất lớn.
Theo chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026–2030, Hà Nội được giao hoàn thành thêm khoảng 84.000 căn.
Riêng năm 2026, chỉ tiêu đặt ra là 18.700 căn.
Thành phố đặt mục tiêu đưa khoảng 25.000–27.000 căn nhà ở xã hội đủ điều kiện cung ứng ra thị trường trong năm nay, cao hơn khoảng 6.300–8.300 căn so với chỉ tiêu được giao.
Hà Nội đồng thời đặt mục tiêu khởi công toàn bộ 114 dự án thuộc quỹ đất đã được xác định.
Nếu kế hoạch được thực hiện đúng tiến độ, nguồn cung dành cho người thu nhập thấp và người lao động sẽ có thêm dư địa cải thiện.
Nhưng số căn hộ được lên kế hoạch vẫn chỉ là bước đầu.
Thị trường bất động sản còn phải trả lời ba câu hỏi: bao nhiêu dự án hoàn thành đúng thời hạn, mức giá cuối cùng có phù hợp với thu nhập và bao nhiêu căn thực sự đến được với người có nhu cầu.
Bài toán nhà ở xã hội không thể giải chỉ bằng tín dụng
Nhìn vào những khó khăn hiện nay, có thể thấy một nghịch lý: người cần nhà vẫn rất nhiều nhưng nhu cầu vay lại chưa tương xứng.
Điều đó không có nghĩa nhu cầu nhà ở thấp.
Nó cho thấy khoảng cách giữa “cần một nơi để sống” và “đủ khả năng mua một căn nhà” vẫn còn lớn.
Tín dụng ưu đãi có thể thu hẹp khoảng cách đó bằng lãi suất và thời hạn vay phù hợp.
Nhưng ngân hàng không thể thay thế nguồn cung.
Nguồn vốn cũng không thể thay thế thủ tục pháp lý.
Và một khoản vay ưu đãi vẫn không thể trở thành lựa chọn tốt nếu số tiền phải trả hàng tháng vượt quá khả năng tài chính của người lao động.
Vì vậy, tốc độ giải ngân tín dụng nhà ở xã hội trong thời gian tới sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố cùng lúc: dự án được tháo gỡ pháp lý nhanh đến đâu, nguồn cung thực tế tăng thế nào, giá nhà ở mức nào và thu nhập của người mua có đủ sức gánh khoản vay dài hạn hay không.
Bài toán nhà ở xã hội vì thế không đơn giản là làm sao để có nhiều tiền hơn. Điều quan trọng hơn là làm sao để đồng vốn đi được trọn hành trình: từ ngân hàng tới dự án, từ dự án thành căn nhà và từ căn nhà đến đúng người thực sự cần một nơi ở phù hợp với khả năng tài chính của mình.
